브릭스모어프로퍼티그룹(BRX)이 27일 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에서 리츠협회(Nareit) 기준 주당 운영자금(FFO)이 0.60달러로 전년 동기 대비 7% 증가했고 동일 자산 순영업이익(NOI)이 6.6% 늘었다고 밝혔다. 회사는 호실적을 바탕으로 연간 가이던스를 다시 상향하고 분기 배당금도 7% 넘게 인상했다.

동일 자산 NOI 6.6%↑, 임대료 상승이 성장 견인

경영진은 식료품점이 입점한 우량 센터에 대한 소매업체 수요가 강하고 방문객이 늘고 있으며 신규 공급은 제한적이라는 점을 반복해서 강조했다. 금리와 인플레이션, 자본시장 변동성이 남아 있지만 사업 기초 체력은 매우 건강하다는 자신감 있는 어조가 콜 전반을 지배했다.

숫자 뒤의 진짜 동력은 임대료다. 동일 자산 NOI 증가분 가운데 기본 임대료가 480bp를 차지해 성장이 일회성 요인보다 가격 결정력에서 나왔음을 보여준다. 올해 누적 증가율은 6.2%다. 3분기 신규·갱신 계약은 약 160만 제곱피트였고 계약 전반의 임대료 상승률은 25%였다. 신규 계약은 43%, 앵커 계약은 70% 넘게, 갱신 계약은 19% 이상 올랐다.

점유율도 개선됐다. 전체 임대 점유율은 95.6%로 전분기보다 80bp, 전년 동기보다 150bp 올라 사상 최고 수준을 회복했다. 소형 점포는 92.8%로 최고치를 새로 썼고 앵커는 97%로 이전 정점보다 70bp 낮아 추가 상승 여력이 있다는 것이 회사 측 설명이다. 임차인 유지율은 88%로 전년보다 300bp 높아졌다.

계약은 체결됐으나 아직 임대료가 발생하지 않은 규모가 6900만 달러라는 점은 향후 실적 가시성을 높이는 요소다. 올해 약 5500만 달러, 내년 4800만 달러의 임대료가 추가로 개시된다. 반면 4분기 성장세 둔화는 전년 4분기에 재개발 관련 대규모 인센티브가 한꺼번에 반영된 기저효과로 설명했다. 경영진이 펀더멘털 약화가 아닌 시점 차이라고 선을 그은 대목은 이 부분에서만 방어적 태도를 보인 것으로 해석된다.

연간 FFO 가이던스 2.36~2.38달러 상향, 슬레이트 인수가 변수

회사는 연간 동일 자산 NOI 증가율 전망을 5.5%~5.75%, 주당 FFO 전망을 2.36달러~2.38달러로 올려 잡았다. 올해 가이던스를 거듭 높였다는 점은 내부 실적 가시성에 대한 확신을 드러낸다.

전략의 핵심 변화는 지난달 발표한 슬레이트(Slate) 인수다. 내년 1분기 종결이 목표이며 재개발과 점유율 개선, 임대료 재조정 여력을 갖춘 사업 확장이라는 설명이다. 다만 2027년 FFO에 미칠 영향은 종결 시점과 회계 처리, 자금 조달 구성에 달려 있어 구체적 전망은 연말 실적 발표로 미뤘다. 최고재무책임자가 2027년은 슬레이트 편입으로 평소와 다를 것이라고 언급한 만큼 투자자는 변동성에 대비할 필요가 있다. 내년 7월 만료되는 금리 스와프를 대체하기 위해 4억 달러 규모 선도 개시 스와프를 체결한 것도 금리 리스크를 선제적으로 관리하겠다는 신호다.

내부 성장 엔진인 재투자도 이어진다. 3분기에 4개 프로젝트가 안정화됐고 투자액은 5500만 달러, 평균 증분 수익률은 10%였다. 3700만 달러 규모 신규 프로젝트 6건은 11% 수익률로 추가됐고 진행 중인 파이프라인은 약 3억2200만 달러, 기대 수익률은 10%다. 플로리다 이스트포트플라자에는 퍼블릭스 매장이, 시카고 인근 웨스트리지코트에는 이케아가 들어선다. 독립 필지 개발은 올해 누적 13건이다.

자본 재순환도 병행했다. 남부 캘리포니아 빌리지웨스트 쇼핑센터를 약 5000만 달러에 인수하고 약 4300만 달러를 매각해 올해 누적 매각대금이 약 1억6600만 달러에 달했다. 회사는 이 전략이 슬레이트 거래와 별개로 진행된 것이라고 밝혔다. 재무 면에서는 유동성이 약 15억 달러, 순부채 대비 조정 EBITDA가 5.2배이며 연말까지 일시적으로 더 낮아질 전망이다. 4억 달러 지연 인출 기간대출은 4분기 중 종결을 예상한다. 2027년 만기 도래하는 옵션 없는 앵커 임대차의 평균 임대료가 제곱피트당 약 11달러로 신규·갱신 계약의 10달러 중후반대보다 낮다는 점도 향후 임대료 재조정 여력을 시사한다.

슬레이트 자금 조달과 레버리지, 질의응답의 초점

질의응답은 자금 조달과 매매시장에 집중됐다. 애널리스트들의 우려는 대형 인수 이후의 레버리지와 자산 매각을 통한 자금 마련 가능성이었다. 마크 호건 최고투자책임자는 9월 종결된 2건이 예상 가격에 거래됐고 금리 변동에도 가격 변화가 미미했다고 답했다. 현재 계약 또는 협상 중인 매각 자산은 약 1억3000만 달러이며 수익이 낮거나 없는 토지 필지가 포함돼 있다. 연기금과 국부펀드, 데이터센터 매각 대금 기반의 1031 교환 자금 등 수십억 달러 규모 자금이 개방형 소매 부동산으로 유입되고 있다는 설명이다. 갤러거 최고재무책임자는 레버리지가 현 수준에서 유지될 것으로 예상하면서도 거래 시점과 자금 필요액에 좌우된다고 단서를 달았다.

임대 경제성에 대한 답변은 구체적이었다. 고정 공용관리비 계약이 연 임대료의 41%를 차지하며 4.2% 증가하고 있고, 기존 계약상 임대료 인상률은 2016년 0.9%에서 현재 1.7%로 높아졌다. 최근 신규·갱신 계약은 2.6%였다. 법무 처리 시간은 2년간 약 25% 줄었다. 대손과 관련해서는 임차인 건전성이 사상 최고 수준이고 관찰 대상 목록도 줄었다고 밝혔으며, 약국 등 일부 업종은 계속 주시하고 있다고 덧붙였다. 소형 점포 퇴거는 5년 연속 사상 최저다.

계약 해지 수수료는 연초 가이던스에서 주당 0.03달러 역풍 요인이었으나 3분기에 미국에서 파산한 임차인의 영국 보증인으로부터 200만 달러 넘게 회수했다. 가이던스 중간값의 0.01달러 상향이 동일 자산 실적 개선에서 비롯됐다는 설명은 이익의 질을 강조한 대목이다.

다만 슬레이트 거래가 2027년 FFO에 미칠 영향에 대해서는 수치를 제시하지 않았다. 주가 향방은 연말 실적 발표에서 공개될 2027년 전망과 자금 조달 구성, 레버리지 수준이 좌우할 것으로 보인다.

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