라이먼호스피탈리티프로퍼티즈(RHP)가 3일 열린 3분기 어닝콜에서 동일 매장 호텔 부문 조정 EBITDAre가 전년 동기 대비 12% 증가했고, 분기 연결 매출과 조정 EBITDAre 모두 3분기 기준 역대 최고치를 기록했다고 밝혔다. 회사는 올해 주당 AFFO 증가율이 가이던스 중간값 기준 10%에 가까울 것으로 내다봤다.

RevPAR 7.9%↑, 자체 예상 400bp 상회…호텔 부문이 실적 견인

경영진은 호텔 부문의 예상 상회 폭을 앞세우며 자신감 있는 어조를 유지했다. 동일 매장 RevPAR와 총 RevPAR는 각각 7.9%, 8% 늘어 회사 자체 예상치를 약 400bp 웃돌았다. 동일 매장 조정 EBITDAre도 예상보다 약 700만 달러 많았다. 호텔 마진은 120bp 개선됐다. 임금 상승률이 3.3%였는데도 인건비 마진이 약 40bp 좋아졌다는 설명은 매출 호조가 비용 통제로 이어졌음을 부각하려는 메시지로 읽힌다.

실적의 진짜 동력은 단체 고객의 객실 외 지출이다. 단체 부문 ADR은 3.5% 올라 예상을 200bp 넘게 웃돌았고, 연회·음향영상 매출은 14% 늘었다. 단체 객실 1박당 케이터링 기여도도 10% 가까이 증가했다. 객실 요금뿐 아니라 부대 수익이 성장을 뒷받침하고 있다는 의미다.

레저 수요도 예상보다 강했다. 게이로드 내셔널과 게이로드 텍산이 호조를 보였고, 텍산은 객실 리노베이션이 끝난 9월 이후 수요가 더 빨라졌다. 새로 인수한 JW 데저트 리지는 단체 수요가 17% 가까이, 연회·음향영상 매출이 18% 가까이 늘었다. 9월 1일 인수를 마친 그랑데 레이크스 올랜도는 한 달치 실적이 반영됐다.

반면 엔터테인먼트(OEG) 부문에서는 방어적 해명이 이어졌다. 매출은 1.5% 늘어 3분기 기준 최고치였지만 조정 EBITDAre는 2380만 달러에 그쳤다. 계절적으로 연간 수익 기여가 작은 3분기에 제너럴 잭슨 쇼보트 정비 문제에 따른 운영 차질이 상대적으로 크게 작용했다. 회사는 40년 넘게 운항한 이 쇼보트의 운영 중단을 결정했다. 10월 라스베이거스에 두 번째 카테고리 10 매장을 열었고, 2028년 초 올랜도와 인디애나폴리스에 새 매장을 열 계획이다.

2027년 EBITDAre·주당 AFFO 투자자의 날 목표 달성 자신

가이던스 조정은 호텔과 엔터테인먼트의 명암이 엇갈린 점이 특징이다. 회사는 3분기 호조와 4분기 레저 수요 전망 상향을 반영해 동일 매장 호텔 부문 가이던스 중간값을 높였다. 4분기 레저 수요는 JW 힐 컨트리 리노베이션 차질을 제외하고 한 자릿수 초반 성장을 가정했다. 엔터테인먼트는 쇼보트 관련 연초 이후 수익성 저하와 운영 종료 비용을 반영해 조정 EBITDAre 가이던스 중간값을 300만 달러 낮췄다. 그럼에도 연결 기준 조정 EBITDAre 가이던스는 순증했고, AFFO와 주당 AFFO 전망도 올라갔다. 4개월치 그랑데 레이크스 기여분과 최근 유상증자에 따른 희석 효과를 감안한 수치라는 점에서 질적으로 의미가 있다.

2027년에 대해서는 2024년 투자자의 날에 제시한 조정 EBITDAre와 완전 희석 주당 AFFO 목표를 달성하거나 넘길 자신이 있다고 밝혔다. 공식 가이던스는 내년 2월 4분기 실적 발표 때 공개한다. 선행 지표가 이 자신감을 뒷받침한다. 9월 말 기준 2027년 단체 객실 매출 예약 속도는 전년 같은 시점보다 4.5% 높아 7월 말보다 130bp 개선됐고, 2028년도 1% 높아 150bp 개선됐다. 두 해 모두 ADR 증가율은 한 자릿수 중반이다. 3분기에는 동일 매장 기준 65만 개 넘는 단체 객실 박수를 ADR 293달러에 예약했으며, 3분기 기준 역대 최고 예약 ADR이다. 향후 전체 기간의 순 단체 객실 박수는 9% 늘었다.

투자 계획에서는 속도 조절과 규모 유지가 동시에 나타났다. 올해 설비투자는 4억5000만~5억 달러로 범위를 좁혔고 다년간 투자 계획의 전체 규모는 그대로다. 힐 컨트리의 객실 개조와 로비 1단계 공사는 3월 마무리될 예정이다. 2027년 단체 예약의 기업 고객 비중은 전년보다 약 300bp 높고, 리노베이션 차질도 올해보다 작을 것으로 예상했다.

재무 구조는 대형 인수 이후 점검 대상이다. 그랑데 레이크스 인수를 위해 약 590만 주를 발행해 총 약 6억9000만 달러를 조달했고, 7억 달러 규모의 선순위 무담보 채권도 발행했다. 현금성자산은 3억4800만 달러, 가용 유동성은 13억 달러에 가깝고 신용한도는 미인출 상태다. 그랑데 레이크스 연간 기여분을 반영한 순레버리지 비율은 4.4배다. 배당은 과세 대상 리츠 소득의 100%를 장기적으로 배당하는 방침을 유지했다.

ADR 둔화 우려에 월·화 도착 예약 15% 감소 해명

질의응답의 최대 쟁점은 ADR 둔화 여부였다. JP모간 등 애널리스트들은 단체 예약 ADR의 모멘텀을 집중적으로 물었다. 패트릭 채핀 최고운영책임자는 요금이 높은 월·화요일 도착 패턴의 신규 확정 예약 비중이 3분기에 낮았다고 설명했다. 이 패턴의 예약은 약 15% 줄었지만 문의는 24% 늘었다. 판매팀이 수·목요일 도착 패턴을 채우는 데 집중한 결과이며 ADR 둔화는 아니라는 논리다. 사교·군·교육·종교·친목 단체의 예약 ADR이 26% 올라 316달러였다는 수치도 제시됐다. 다만 고단가 요일 예약이 줄었다는 사실 자체는 향후 예약 믹스의 관전 포인트로 남는다.

그랑데 레이크스 관련 답변은 비교적 솔직했다. 리츠칼튼 브랜드의 EBITDA 마진이 게이로드 호텔보다 상당히 낮다고 인정하면서, 식음료와 객실 관리 등에서 효율을 높일 여지가 있다고 밝혔다. 콜린 리드 집행의장은 객실당 EBITDA를 가장 높게 유지하는 것이 목표라고 강조했다. 두 올랜도 캠퍼스는 9마일 떨어져 있고 예약 단체 중복은 17% 미만이어서 회의 기획자들이 거리를 문제로 보지 않는다는 점도 제시됐다. 인수 시너지가 마진 개선 속도에 달려 있다는 신호로 해석된다.

추가 인수에 대해서는 신중했다. 마크 피오라반티 대표는 지금은 소화 단계이며 선별적으로 접근하겠다고 밝혔다. JW 전략은 단체 중심의 강한 시장에 있는 소수의 고품질 자산이 대상이다. 아직 착공하지 않은 가장 큰 프로젝트인 록키스 확장은 업데이트를 약속했다. 오프리랜드는 2027년 중반 객실 리노베이션에 들어가고 회의 공간 확장은 2028년 중반 이용 가능해진다. 메리어트 수수료 인하 효과는 조달 부문에서 가장 크다고 봤으나 구체적 수치는 연말 리베이트가 확정되는 2월께 제시하기로 해 정량 효과는 유보했다.

OEG 지분 투자 유치 가능성에는 모건스탠리 자문 아래 이사회가 검토 중이나 확정 계약은 없다고 선을 그었다. 아타이로스의 4년차 상장 요구권은 현재 행사할 수 없는 상태다. 향후 주가는 내년 2월 공식 가이던스에서 2027년 목표 달성 자신감이 숫자로 확인되는지, 그리고 그랑데 레이크스의 마진 개선과 ADR 흐름이 관건이 될 전망이다.

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