아메리칸에셋트러스트(AAT)가 28일 3분기 희석 주당 영업현금흐름(FFO) 0.56달러를 기록해 내부 전망치를 약 0.05달러 웃돌았다고 어닝콜에서 밝혔다. 전체 동일 자산 현금 순영업이익(NOI)은 전년 동기 대비 8.3% 늘었고, 연간 FFO 가이던스 중간값은 2.07달러로 상향됐다.

일회성 제외 FFO 0.53달러, 경영진이 먼저 꺼내 든 품질 논란 차단

이번 콜에서 경영진이 가장 공들여 설명한 대목은 실적의 질이다. 애덤 윌 대표는 재산세 환급과 충당금을 쌓아둔 사무실 미수금 회수 등 일회성 요인이 포함됐다고 먼저 인정했다. 이를 제외하면 FFO는 주당 0.53달러, 동일 자산 현금 NOI 증가율은 5.1%로 낮아진다. 호실적을 부풀려 포장하기보다 숫자의 한계를 선제적으로 공개해 신뢰를 확보하려는 방어적이면서도 투명한 태도로 읽힌다.

전분기 대비 FFO 증가분 0.05달러의 내역은 미수금 회수 0.02달러, 재산세 환급 0.01달러, 와이키키 비치워크 엠버시스위트 호텔의 초과 실적 0.01달러, 일반관리비 감소 0.01달러다. 이 가운데 반복 가능한 요인은 호텔과 비용 절감 정도에 그친다는 점이 핵심이다.

부문별로는 사무실 동일 자산 현금 NOI가 7.9%(일회성 제외 4.8%), 소매가 9.6%(환급분 제외 6.3%), 다세대가 10.2%(환급분 제외 4.9%) 증가했다. 사무실은 새로 개시된 임대차의 기본 임대료 상승이 실질 동력이다. 호텔 NOI는 260만 달러에서 310만 달러로 늘었고 객실 점유율은 78.3%에서 88.5%로 뛰었다. 반면 소매 NOI는 전년 동기의 대손 회수가 재발하지 않아 감소했다.

가이던스 2.04~2.10달러로 범위 압축, 사무실 임대 개시가 이익 성장의 열쇠

연간 FFO 가이던스는 기존 1.96~2.10달러에서 2.04~2.10달러로 하단이 올라갔다. 중간값 기준 상향 폭은 약 2%다. 상단 변동 없이 하단만 끌어올린 것은 불확실성이 줄었다는 신호지만, 인수·매각, 지분 발행·환매, 부채 차환 영향은 반영되지 않았다는 점을 감안해야 한다. 신용 충당금이 설정된 소매 임차인의 임대료 납부와 다세대·호텔 호조가 이어지면 상단 달성도 가능하다는 입장이다.

중장기 전략의 축은 사무실 재임대와 재개발이다. 3분기 말 사무실 임대율은 약 86%로 1년 전보다 400bp 가까이 올랐다. 계약은 체결됐지만 임대료가 발생하지 않은 면적은 약 21만 제곱피트, 연환산 기본임대료 약 1200만 달러 규모다. 이 중 35%가 4분기에, 약 60%가 내년 상반기에 시작돼 이익 가시성을 높인다.

라호야 커먼스 타워3은 2개 층 약 4만1000제곱피트 임대 서명 단계이고, 체결 시 임대율은 약 72%가 된다. 샌프란시스코 원 비치 스트리트는 체결 시 82%가 된다. 회사는 연말 사무실 임대율을 84~86%로 전망했는데, 제넨텍 약 7만 제곱피트 퇴거가 반영된 보수적 수치다. 소매 임대율은 98%에 현금 기준 임대료 상승률 7.4%로 가격 결정력도 확인됐다.

Q&A 핵심은 계약 체결 시점과 4분기 0.50달러 가정, 추가 FFO 0.30달러 잠재력

토드 토마스 키뱅크 애널리스트는 임대 계약 체결 가능성과 임대료 수준을 집중적으로 짚었다. 윌 대표는 라호야 커먼스 건은 며칠 내 체결을 자신하면서도 계약서 단계 전까지는 신중하겠다고 선을 그었다. 대형 우량 임차인과의 협상 리드타임이 길어졌다고 인정했으나 협상 중 이탈 사례는 없다고 했다. 스티브 센터 수석부사장은 라호야 커먼스3 임대료가 기대 수익률 범위 내, 원 비치는 기대 이상이라고 밝혔다. 다만 제넨텍 3개 층은 재임대 후보가 아직 없어 리스크로 남는다.

라비 바이디아 미즈호증권 애널리스트의 가이던스 상향 배경 질문에는 3분기 초과분 중 반복 가능한 영업 성과가 0.01~0.015달러에 불과하다는 직설적 답이 나왔다. 중간값은 4분기 FFO 약 0.50달러를 가정한 것이며, 중간값에 못 미칠 가능성은 매우 낮다고 했다. 호텔 점유율 상승은 일부 경쟁 호텔 개보수 영향이 커 지속 여부를 연말까지 지켜봐야 한다고 했다. 2027년 전망은 내년 2월에 제시한다.

론 캠뎀 모건스탠리 애널리스트의 질문에서는 성장 잠재력이 부각됐다. 라호야 커먼스, 원 비치, 벨뷰 교외 포트폴리오에서 주당 약 0.30달러의 추가 FFO 잠재력이 있고 이 중 0.20달러는 확보됐다는 설명이다. 자본 재활용은 몇 건 입찰에서 성사시키지 못했고 무리하지 않겠다는 입장이다.

재무 측면에서는 순부채/EBITDA가 12개월 기준 6.9배로 장기 목표 5.5배 이하와 격차가 크다. 부채는 2027년 3월까지 만기가 없으나 차환과 1월 스와프 종료 시 차입 비용 증가가 불가피하다. 분기 배당 0.34달러의 높아진 배당성향 역시 사무실 투자 지출 감소와 신규 임대료 발생에 따른 점진적 개선 여부가 주가 향방의 관건이다.

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