제니아호텔&리조트(XHR)가 3일 3분기 조정 EBITDAre가 5320만 달러로 전년 동기 대비 26% 증가했다고 발표하고, 2026년 연간 조정 EBITDAre 전망 중간값을 2억8100만 달러로 상향했다.

단체·출장 수요가 끌어올린 호실적, 경영진은 자신감 표출

경영진은 이번 분기를 7월 말 제시한 기대치를 크게 웃돈 뛰어난 분기로 규정하며 자신감 있는 어조를 유지했다. 반복된 핵심 키워드는 단체 수요, 기업 출장 수요, 마진 개선이다. 동일 사업장 29개 호텔의 RevPAR은 184.75달러로 12.5% 늘었고, 점유율은 380bp 오른 70%, 평균 객실 요금(ADR)은 6.4% 오른 264달러였다. 2분기 성장이 전적으로 요금에서 나온 것과 달리 점유율과 요금이 균형 있게 늘었다는 점이 질적 개선으로 해석된다.

단체 객실 매출은 16.2% 증가했고 숙박 일수는 약 11% 늘어 올해 가장 강한 성장률을 보였다. 연회·케이터링 증가로 식음료 매출도 15% 늘었다. 화·수요일 점유율은 470bp 오른 76.3%로, 평일 기업 출장 수요 회복이 숫자로 확인됐다.

수익성 개선도 뚜렷했다. 동일 사업장 호텔 EBITDA는 6020만 달러로 29.3% 늘었고 마진은 295bp 확대된 22.9%였다. 총매출 증가율 12.7%가 총 영업비용 증가율 8.5%를 웃돈 영업 레버리지 효과다. 반면 공공요금은 점유율 상승, 극심한 날씨, 골프장 용수비 회계 분류 변경 등으로 14% 가까이 늘어 부담으로 남았다.

조정 FFO는 주당 0.36달러로 57% 가까이 늘었지만 지난해 대규모 자사주 매입에 따른 주식 수 감소 효과가 반영된 만큼 순수 영업 성과와는 구분해 볼 필요가 있다. GAAP 기준 순손실은 270만 달러였다.

연간 전망 대폭 상향과 2027년 초기 청사진, 재무 체력 강화가 뒷받침

회사는 2026년 동일 사업장 RevPAR 증가율 전망을 7.75~8.25%로 중간값 기준 250bp 올렸다. 총 RevPAR 증가율은 7~7.5%로 150bp 높였다. 호텔 EBITDA 마진은 약 120bp 확대를 예상하며, 연초에는 소폭 하락을 가정했던 점을 감안하면 전망의 방향 자체가 뒤집혔다. 조정 EBITDAre 중간값은 직전보다 800만 달러, 최초 전망보다 2100만 달러 높아졌다. 조정 FFO는 희석주당 2.08~2.14달러로 전년보다 약 20% 늘 것으로 봤고, 설비투자 후 배당 전 잉여현금흐름은 45% 넘게 늘어난 주당 약 1.35달러로 제시했다. 현재 주가 기준 잉여현금흐름 수익률은 6%를 웃돈다. 10월 RevPAR는 약 8% 증가한 것으로 추정해 4분기 모멘텀도 이어질 것임을 시사했다. 설비투자는 7000만~7500만 달러로 상단을 500만 달러 낮췄다.

2027년에 대해서는 기업 출장 수요가 객실 매출의 약 40%를 차지하며 올가을 모멘텀이 이어질 것으로 봤다. 화·수요일 점유율이 2019년보다 7%포인트 가까이 낮아 추가 회복 여지가 있다는 설명이다. 객실 매출의 약 35%인 단체 수요는 정상화된 성장을 예상했다. 2027년 단체 예약 속도는 전년 동기보다 약 4% 낮지만 하반기에 집중돼 있고, 상반기는 취소된 FIFA 관련 물량을 제외하면 소폭 플러스다. 신규 공급 증가율은 2026년 약 1%에서 2027년 80bp 미만으로 낮아질 전망이다. 그랜드하얏트 스코츠데일의 2026년 특별 행사 기저효과로 2027년 RevPAR 50bp, EBITDA 300만 달러의 역풍이 예상되지만 출장 수요 회복이 이를 상쇄할 수 있다는 판단이다.

재무 구조는 더 단단해졌다. 총부채는 약 14억 달러, 가중평균 금리는 5.55%이며 순부채/EBITDA는 2025년 말 5.2배에서 약 4.4배로 낮아졌다. 장기 목표는 4배 미만이다. 총 유동성은 6억6100만 달러이고, 내년 유일한 만기인 메리어트 샌프란시스코공항 모기지는 2분기 초 상환할 계획이다. 이 경우 29개 호텔 중 28개가 개별 자산 차입에서 벗어난다. 자사주 매입 승인 한도는 9750만 달러가 남았다.

인수 가능성과 출장 수요 지속성이 Q&A 핵심, 임박한 딜은 선 그어

질의응답은 인수 계획에 집중됐다. 경영진은 주가 상승으로 인수가 자본 배분 선택지로 더 현실적이 됐고 투자 기회도 최근 몇 년보다 나아 보인다고 밝혔다. 다만 당장 임박한 건 없다고 선을 그었고 부채 상환, 기존 포트폴리오 투자와 함께 엄격하게 따지겠다는 입장을 유지했다. 시장의 기대는 열어두되 레버리지 감축 기조를 흔들지 않겠다는 신호로 읽힌다. 브랜드사와의 관계는 양호하다고 답했다.

올해 가장 큰 상향 요인으로는 사전 예측이 어려웠던 9~10월 기업 출장 수요가 꼽혔다. 산타클라라, 샌프란시스코, 휴스턴, 달라스 등 상업 수요 중심 시장에서 화·수요일 요금 압박이 강해진 점이 예상 밖 요인이었다. 만실에 가까운 날은 3분기 약 10% 늘었고 연초 이후로는 10%대 중후반 증가했다. 가격 결정력이 개선되고 있다는 근거로 해석된다.

자산별 질문에서는 스코츠데일이 안정화되면 EBITDA 4000만 달러대 초반을 계속 목표로 한다고 답했다. 내슈빌 W호텔의 식음료 개편 효과는 2026년 현금흐름 이야기가 아니라 향후 수년에 걸쳐 나타날 것이라고 설명했다. 앤다즈 나파와 리츠칼튼 덴버 개보수에 따른 2027년 EBITDA 감소는 약 100만 달러이며 대부분 1분기에 발생할 전망이다.

회사는 7월 포틀랜드 킴튼 리버플레이스 호텔(85객실)을 최근 12개월 호텔 EBITDA의 19.4배인 1100만 달러에 매각했다. 12월에는 앤다즈 나파 141객실 중 절반가량 개보수에 들어가 내년 1분기 완료를 목표로 하고, 리츠칼튼 덴버는 내년 3월 초 마칠 계획이다. 향후 주가는 출장 수요 지속 여부와 2027년 상반기 단체 예약 회복 속도에 좌우될 것으로 보인다.

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