다이아몬드락 호스피탈러티(DRH)가 2026년 3분기 GAAP 기준 총매출액 2억9760만 달러로 전년 동기 대비 4.3% 증가했고, 희석 주당순이익은 0.16달러로 전년 동기(0.10달러)보다 60.0% 늘었으며 연간 가이던스를 다시 상향했다고 3일(현지시간) 발표했다. 3분기 보통주 귀속 순이익은 3330만 달러로 65.7% 증가했다.

다이아몬드락은 미국 내 프리미엄 호텔·리조트 35개(객실 9,479실)를 보유한 숙박 특화 리츠(REIT)다. 수요 호조와 객실 요금 상승이 일시 투숙객과 단체 부문에서 모두 나타났고, 비용 효율화가 더해지면서 호텔 단위 이익이 매출보다 빠르게 늘었다.

■ 3분기 실적: 객실 매출과 수익성 동반 개선

Non-GAAP 기준 조정 EBITDA는 8480만 달러로 전년 동기 대비 7.2% 증가했다. Non-GAAP 기준 조정 FFO(Adjusted FFO)는 6610만 달러로 11.7% 늘었고, 희석 주당 조정 FFO는 0.32달러로 10.3% 증가했다.

3분기 부문별 매출은 객실 1억9545만 달러(3.4% 증가), 식음료 7217만 달러(7.1% 증가), 기타 2999만 달러(3.8% 증가)였다. 매각 호텔을 제외한 동일 호텔 기준으로는 평균 객실 요금(ADR)이 290.46달러로 3.8% 올랐고, 객실 점유율은 77.8%로 2.0%포인트 상승했다. 객실당 매출(RevPAR)은 226.01달러로 6.6% 증가했으며, 객실 외 매출을 포함한 총 RevPAR는 344.13달러로 6.5% 늘었다.

동일 호텔 기준 호텔 조정 EBITDA는 9170만 달러로 12.5% 증가했다. 호텔 영업비용 증가율이 3.9%에 그치면서 호텔 조정 EBITDA 마진은 30.81%로 전년 동기보다 166bp 높아졌다.

호텔별로는 L'Auberge de Sedona의 RevPAR가 54.3%, 하바나 카바나 키웨스트가 49.4%, 호텔 엠블럼 샌프란시스코가 37.4%, 킴튼 호텔 팔로마 피닉스가 31.4%, 카발로 포인트가 16.7% 각각 급증했다. 반면 웨스틴 포트로더데일 비치 리조트(-9.0%), 레이크 오스틴 스파 리조트(-9.1%), 호텔 챔플레인 벌링턴(-6.9%)은 RevPAR가 감소했다.

순이익 증가에는 비용 구조 변화도 작용했다. 이자비용은 1465만 달러로 전년 동기(1711만 달러)보다 줄었고, 전년 3분기에 585만 달러 발생했던 부채 상환 손실이 이번에는 없었다. 전년 3분기 245만 달러였던 우선주 배당 부담도 올해는 없다. 법인세비용은 410만 달러로 전년 동기(47만 달러)보다 늘었다.

■ 1~3분기 누적: 순이익 두 배 이상

1~3분기 누적 총매출액은 8억7405만 달러로 3.3% 증가했다. 누적 보통주 귀속 순이익은 1억3830만 달러로 103.7% 늘었고 희석 주당순이익은 0.67달러였다. 올해 5월 1일 매각한 코트야드 뉴욕 맨해튼/5번가 호텔의 매각이익 3135만 달러가 포함된 수치다.

누적 조정 EBITDA는 2억5330만 달러로 12.2% 증가했고, 희석 주당 조정 FFO는 0.98달러로 19.5% 늘었다. 2분기에 반영된 시카고 호텔 2곳의 재산세 소송 합의에 따른 일회성 이익(약 690만 달러)을 제외하면 누적 희석 주당 조정 FFO는 0.95달러다.

■ 연간 가이던스 상향

회사는 3분기 실적이 예상을 웃돌았고 4분기 예약 속도가 개선됐다며 2026년 연간 가이던스를 상향했다. 이번 전망에는 10월 인수한 벨무어 인&스파의 기여분이 포함됐으며, 추가 인수·매각·자사주 매입은 가정하지 않았다.

동일 호텔 RevPAR 성장률은 기존 2.5~4.0%에서 4.75~5.25%로, 동일 호텔 총 RevPAR 성장률은 기존 2.75~4.25%에서 4.75~5.25%로 올렸다. 조정 EBITDA는 기존 3억1000만~3억2000만 달러에서 3억2200만~3억2700만 달러로 높였으며, 중간값 기준 950만 달러 상향이다. 조정 FFO는 2억4550만~2억5550만 달러에서 2억5650만~2억6150만 달러로, 희석 주당 조정 FFO는 1.18~1.23달러에서 1.24~1.26달러로 상향했다. 주당 조정 FFO 중간값은 0.04달러 올랐다.

가이던스 전제로는 벨무어 인&스파의 4분기 조정 EBITDA·조정 FFO 기여분 약 20만 달러, 연간 현금 기준 본사 비용 약 2800만 달러(주식보상 제외), 연간 현금 이자비용 5850만~5950만 달러, 희석 가중평균 주식·유닛 수 2억750만 주를 제시했다.

올해 설비투자(CapEx)는 7500만~8000만 달러로 예상하며, 1~9월 누적 집행액은 5920만 달러다. 웨스틴 샌디에이고 베이뷰의 로비 개보수는 3분기에 시작해 내년 1분기에 끝낼 예정이고, 애틀랜타 메리어트 알파레타의 객실 개보수는 4분기에 시작해 내년 1분기에 마무리한다.

■ 배당 22% 인상, 호텔 인수

이사회는 3분기 분기 현금배당금을 주당 0.11달러로 직전 분기보다 22% 올려 결정했다. 9월 30일 기준 주주에게 지급 대상이 확정됐고 10월 14일 지급을 마쳤다. 회사는 2026년 과세소득 추정치에 따라 4분기에 정규 분기배당 주당 0.11달러와 별도로 스텁 배당(stub dividend)을 선언할 예정이다.

회사는 10월 1일 델라웨어주 리호보스 비치의 독립 리조트 벨무어 인&스파(객실 79실)를 총 3100만 달러에 인수했다. 인수가는 올해 8월 말 기준 최근 12개월 호텔 조정 EBITDA의 10.4배로, 호텔 순영업이익(NOI) 기준 자본환원율은 8.6%다. 자산관리 개선과 비수기 설비 개선을 마치면 안정화 시점의 호텔 NOI 수익률은 약 9.5%에 이를 것으로 회사는 내다봤다.

제프리 J. 도넬리(Jeffrey J. Donnelly) 대표는 "3분기 실적이 기대를 웃돌았고 포트폴리오 전반에서 쌓아온 운영 효율이 호텔 조정 EBITDA의 큰 폭 성장과 잉여현금흐름 증가로 이어졌다"며 "3분기 실적과 4분기 예약 속도를 감안해 2026년 가이던스를 다시 올렸다"고 말했다. 그는 "공급이 제한된 시장의 대표적 독립 리조트인 벨무어를 매력적인 초기 수익률에 인수했다"며 "내년에도 업황이 우호적이고 최근 개보수를 마친 호텔들의 실적이 올라오면서 이익이 늘 것"이라고 밝혔다.

■ 재무구조와 자사주 매입

9월 30일 기준 총부채는 11억 달러이며 전액 무담보 기간대출(term loan) 3건으로 구성돼 있다. 가중평균 금리는 5.1%이고 고정금리 비중은 48%다. 미사용 회전신용한도(revolving credit facility)는 4억 달러, 비제한 현금은 약 1억4000만 달러다. 최근 12개월 조정 EBITDA 기준 순부채 대비 EBITDA 배율은 3.0배이며, 평균 잔존 만기는 2.1년(연장 옵션 포함 시 2.8년)이다. 가장 가까운 만기는 5억 달러 규모로 2028년 1월이다.

올해 1~9월 자사주는 약 20만 주를 190만 달러에 매입했고 평균 매입가는 주당 9.79달러였다. 4월 30일 발표한 3억 달러 규모 자사주 매입 프로그램의 잔여 한도는 2억9940만 달러다. 9월 30일 종가 12.36달러 기준 보통주 시가총액은 약 25억5424만 달러, 기업가치는 약 35억1427만 달러다.

회사는 4일(현지시간) 오전 10시(미 동부시간)에 3분기 실적 컨퍼런스콜을 열 예정이다.

■ 증권가 컨센서스

증권가 컨센서스에 따르면 2026년 매출액은 11억5011만 달러로 전년 대비 2.64% 증가할 것으로 예상된다. 2027년은 11억7911만 달러(2.52% 증가), 2028년은 12억2061만 달러(3.52% 증가)로 완만한 성장세가 이어질 전망이다.

주당순이익(EPS)은 2026년 0.78달러로 전년 대비 77.92% 늘어난 뒤, 2027년에는 0.66달러로 15.73% 줄고 2028년에는 0.73달러로 10.66% 늘 것으로 전망된다. 이번 분기 호실적과 가이던스 상향이 향후 컨센서스 조정으로 이어질지가 투자자의 관심사다.

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