W.P.캐리(WPC)가 28일 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 열고 3분기 주당 조정 운영자금(AFFO)이 1.33달러로 전년 동기 대비 6.4% 증가했으며, 연간 주당 AFFO 가이던스를 5.23~5.29달러로 다시 상향하고 범위를 좁혔다고 밝혔다.

순임대 업종 최고 성장 자신, 신용 불안은 한발 물러났다

경영진은 올해 주당 AFFO 성장률이 순임대 업종에서 가장 높은 수준이 될 것이라는 점을 전면에 내세우며 자신감 있는 어조를 유지했다. 연간 가이던스 중간값은 0.03달러 올라 전년 대비 5.8% 성장에 해당한다.

성장 동력은 투자 활동과 임대료 상승으로 요약된다. 올해 들어 약 16억 달러를 가중평균 초기 현금 자본환원율 7.5%로 투자했고, 대부분이 물류창고와 산업시설에 집중됐다. 선물 지분 발행 정산에 따른 희석이 일부 상쇄 요인으로 작용했다. 직전 분기 대비 주당 0.01달러 감소한 데 대해서는 2분기에 기타 임대 관련 수익이 더 반영된 시기적 요인이라고 선을 그었다. 일회성 변수로 포장해 펀더멘털 훼손이 아니라는 점을 강조한 대목으로 해석된다.

신용 리스크 후퇴도 핵심 메시지다. 잠재 임대료 손실 전망을 300만~500만 달러로 낮췄는데, 기존 전망은 700만~1000만 달러였다. 헬베크는 해당 기간 임대료를 전액 납부했고 상위 25개 임차인에서 빠졌으며, 임대료를 거의 100% 회수하는 조건으로 새 임차인도 확보했다. 점유율은 전분기보다 10bp 오른 98.6%였고, 동일 자산 임대료 성장률은 계약상 2.6%, 종합 2.2%를 기록했다.

추가 지분 조달 없는 성장, 금리 급등 속 투자 속도 조절

연간 투자 가이던스는 하단만 소폭 올린 18억~21억 달러다. 장기금리 급등으로 4분기 거래 시점을 예측하기 어려워졌다는 점을 인정하면서도 상단 절반 구간에 도달할 경로는 있다고 판단했다. 공격적 확대보다 금리 환경을 감안한 선별적 투자로 전략의 무게중심을 옮기고 있다는 신호다. 매각 가이던스는 3억5000만~4억5000만 달러로 좁혔고, 1~3분기 누적 매각은 2억7300만 달러다.

기존 임차인 대상 확장, 맞춤형 신축, 재개발 프로젝트 11건이 진행 중이며 앞으로 12~24개월간 약 3억2500만 달러가 투자액에 더해진다. 이 중 약 9500만 달러는 4분기에 준공된다. 임대 기간 전체 평균 수익률은 9%대 중반 이상으로 제시됐다.

재무 전략은 방어적 색채가 짙다. 순부채/조정 EBITDA 배율은 5.5배로 목표 범위 하단이고, 미정산 선물 지분 발행을 반영하면 5.2배다. 유동성은 26억 달러이며 정산 가능한 선물 지분이 약 5억4000만 달러 남아 있다. 최고재무책임자는 내년에도 추가 지분 조달 없이 투자를 이어갈 수 있다고 밝혔다. 다만 상반기 채권 재조달 영향으로 4분기와 내년 이자비용은 늘어날 전망이다.

주주환원도 유지됐다. 9월 분기 배당을 주당 0.95달러로 4.4% 올렸으며 배당성향은 71%, 현재 주가 기준 배당수익률은 약 6%다. 라인에이지 지분은 2027년 하반기부터 매각이 가능해지며, 1억5000만~2억 달러 규모를 한두 분기에 걸쳐 현금화해 순임대 자산에 재투자할 계획이다.

2027년 성장 공방, 4월 만기 5억 달러 유로 채권이 변수

질의응답은 2027년 성장 전망에 집중됐다. 경영진은 금리 상승이 금융비용 증가, 스프레드 축소, 거래시장 불확실성으로 이어질 수 있음을 인정했다. 동시에 이미 조달한 저비용 자금, 높은 임대료 인상률, 물가 연동 구조가 이를 일부 상쇄한다고 방어했다. 2027년 가이던스는 내년 2월에 제시하겠다며 구체적 수치는 유보했다. 임대료 인상의 절반 가까이가 CPI에 연동돼 계약상 성장률이 2%대 중후반을 유지할 것이라는 전망이 그나마 가시적인 힌트다.

가장 큰 재조달 위험으로는 4월 만기인 5억 달러 유로 채권이 지목됐다. 유로 채권이 미국 채권보다 100~150bp 낮게 거래된다는 점에서 내년 실적에 부담은 되겠지만 관리 가능한 수준이라는 답변이 나왔다.

거래 환경에 대해서는 진행 중인 파이프라인이 2억~3억 달러라고 밝혔다. 10년물 국채금리가 5% 안팎에서 안정되면 자본환원율은 평균 7%대 후반, 일부는 8%대까지 오를 수 있다는 전망이다. 레버리지 의존도가 높은 사모펀드 경쟁자가 금리 상승의 타격을 더 받을 수 있다는 점은 W.P.캐리에 우호적 변수로 읽힌다.

4분기 실적이 3분기보다 낮아지는 배경도 구체적으로 설명했다. 노드 앵글리아 학교 재임대 건의 4개월 임대료 면제(약 300만~350만 달러) 등이 4분기 주당 0.02~0.03달러에 영향을 준다. 최고재무책임자는 4분기보다 3분기를 2027년 성장의 출발점으로 보는 것이 합리적이라고 짚었다.

신용 관찰 대상인 코너스톤과 허츠는 각각 약 60bp다. 허츠가 구조조정에 나서도 임대차 계약에는 영향이 없을 것으로 봤다. 라스베이거스 건설 대출은 금리가 현재 6%에서 내년 1월부터 8%로 오르고 임대율은 약 90%지만, 재조달 결정권은 개발 파트너가 쥐고 있다는 점이 남은 불확실성이다.

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