벤타스(VTR)가 3분기 정규화 운용자금(FFO)이 주당 0.99달러로 전년 동기 대비 10% 증가했으며, 올해 시니어하우징 인수 규모 52억 달러를 반영해 연간 정규화 FFO 가이던스를 주당 3.87~3.90달러로 상향했다고 28일(현지시간) 밝혔다.

전사 동일 매장 NOI 11% 사상 최고, SHOP 5년째 두 자릿수 성장

경영진이 이번 콜에서 가장 강조한 키워드는 시니어하우징 운영 포트폴리오(SHOP)의 자체 성장이다. 미국 SHOP 동일 매장 현금 순영업이익(NOI)은 17% 늘었고, 전사 동일 매장 현금 NOI는 11% 증가해 회사 사상 최고 수준을 기록했다. SHOP 전체 기준 NOI는 16% 늘어 17분기 연속 두 자릿수 성장세를 이어갔다는 점이 주목된다.

성장의 진짜 동력은 가격보다 입주율이다. 평균 입주율은 전년 동기 대비 290bp, 미국은 320bp 상승했고 독립형 주거는 340bp 올랐다. 입주자 1인당 매출(RevPOR)도 5% 늘어 전년 4.7%, 재작년 4.4%보다 속도가 붙었다. 입주율과 단가가 동시에 오르는 선순환 구조가 확인된 셈이다.

수익성 개선도 뚜렷하다. 동일 매장 현금 NOI 마진은 190bp 확대된 30.7%였고, 추가 매출 대비 증분 마진은 53%에 달했다. 미국 SHOP 입주율이 89%에 그쳐 아직 여력이 크다는 설명은, 경영진이 현재 실적을 정점이 아닌 중간 단계로 보고 있음을 보여준다. 입주율 95% 수준 시설의 RevPOR 성장률이 7%라는 수치는 입주율이 오를수록 가격 결정력이 강해진다는 근거로 제시됐다. 어조는 전반적으로 자신감이 강했다.

가이던스는 마감된 52억 달러 투자만 반영, 상단 여력 남겼다

회사는 올해 순이익 가이던스를 주당 0.64~0.67달러(중간값 0.66달러)로 제시했다. 정규화 FFO 가이던스 3.87~3.90달러는 전년 대비 9~10% 성장을 뜻한다. 중간값 상향폭은 0.01달러에 그쳤는데, 시니어하우징 투자 효과 0.02달러에서 금리 상승과 환율 영향 0.01달러를 뺀 결과다. 부문별·전사 동일 매장 현금 NOI 가이던스는 기존 수준을 유지했다.

눈여겨볼 대목은 가이던스 산정 기준이다. 이미 마감된 52억 달러 투자만 포함했고 만기 도래 부채는 재조달을 가정했다. 추가 인수 성과를 반영하지 않은 보수적 설계여서 향후 상향 여지를 남겼다고 해석된다. 7억 달러 규모 자산 매각 및 대출 상환(수익률 7%)은 대부분 4분기에 마무리될 전망이다.

외부 성장 전략은 한층 공격적이다. 올해 37건, 52억 달러를 투자해 기존 가이던스 45억 달러를 웃돌았고, 2024년 초 이후 누계는 100억 달러를 넘어 SHOP 규모를 35% 이상 키웠다. 1년차 예상 수익률은 6.6%, 10년 기준 무차입 IRR은 두 자릿수 초반에서 10%대 중반이다. 인수 단가는 호당 약 34만6000달러로 추정 재조달 원가보다 낮다. 순부채 대비 EBITDA는 4.4배로 10년 넘게 가장 낮고 유동성은 45억 달러여서 재무 체력이 투자 확대를 뒷받침한다. 베이비붐 세대가 올해부터 80세에 진입해 향후 5년간 미국 고령 인구가 28% 늘 것이라는 전망이 중장기 전략의 토대다.

마진 20bp 하락과 NOI 둔화 질문에 정면 방어

Q&A의 핵심은 마진 흐름이었다. 웰스파고의 제임스 펠드먼 애널리스트가 전분기 대비 마진이 20bp 하락한 배경을 묻자, 경영진은 3분기에 하루가 더 있었던 점과 유틸리티 비용 증가를 이유로 들었다. 일회성 성격의 요인이라는 해명이며, 증분 마진이 올해 40%대 초중반에서 50%대 초중반으로 개선됐다는 점을 근거로 덧붙였다. 다만 2027년 마진 전망은 언급을 피해 불확실성을 남겼다.

칸토르 피츠제럴드의 리처드 앤더슨 애널리스트는 SHOP NOI 증가율이 2분기 18%에서 3분기 17%로 낮아진 것이 정체 신호인지 짚었다. 경영진은 분기 흐름이 예상대로라며 우려하지 않는다고 답했다. 입주율 95% 이상 시설의 증분 마진이 약 70%라는 수치는 입주율이 오를수록 마진이 가속될 수 있다는 논리를 뒷받침한다.

임대료 전망은 긍정적이었다. 지난해 기존 입주자 임대료 인상률은 약 8%였고 내년에도 비슷하거나 더 높을 것으로 예상했다. 인수 대상은 지역 시장 선도형 고급 시설 약 70%, 초고급 20%, 중급 선도형 10%였으며 가치 지향형과 턴키 개발은 제외했다. 캐나다는 확대하지 않고 영국은 우선순위가 아니라고 했다. 금리 상승과 자본시장 변동성이 오히려 자금력을 갖춘 벤타스의 매수 경쟁력을 높인다는 발언은 투자 둔화 우려를 정면 반박한 것으로, 규제 리스크도 아직 의미 있는 움직임이 없다는 답변이 나왔다. 향후 주가는 마진 방어와 입주율 상승 지속 여부가 관건이다.

< ⓒ초이스스탁 AI 투자속보 ‘애드가플래시’ - 무단전재 & 재배포 금지 > 최신 실적 보러가기