스태그인더스트리얼(STAG)이 3분기 핵심 FFO(Core FFO)가 주당 0.66달러로 전년 동기 대비 1.5% 증가했으며, 동일 매장 현금 NOI와 점유율 전망을 올려 연간 핵심 FFO 가이던스를 주당 2.64~2.66달러로 중간값 기준 0.02달러 상향했다고 28일 콘퍼런스콜에서 밝혔다.

산업용 부동산 업황 개선 강조, 신용 손실 12bp로 실적 방어

경영진이 가장 공들여 설명한 대목은 시장 펀더멘털의 회복이다. 3분기 전국 순흡수면적은 약 7500만 제곱피트로 2023년 초 이후 분기 최고치였고, 올 들어 9개월 누적 흡수면적은 1억8600만 제곱피트를 넘어 2022년 이후 처음 보는 속도라는 점을 반복해 부각했다. 건설 중인 물량이 기존 재고의 2% 미만이라는 설명은 공급 부담이 제한적이라는 메시지로 읽힌다. 비해안 시장이 흡수면적의 80%를 차지했다는 점은 STAG의 포트폴리오 기반과 맞닿아 있다.

수요 동력으로는 제3자 물류, 첨단 제조업, 데이터센터 관련 임차인이 제시됐다. 회사는 2025년 초부터 데이터센터 관련 임차인에게 250만 제곱피트를 임대했고, 이는 같은 기간 신규 운영 포트폴리오 임대의 26%에 해당한다. 새로운 수요 축을 확보했다는 자신감이 어조에 묻어났다.

실적의 질에 대해서는 해명성 설명도 곁들였다. 동일 매장 현금 NOI는 분기 3.5%, 연초 이후 3.9% 증가했지만, 연초 이후 수치에는 3분기 미납 뒤 4분기에 회수된 단일 임차인 임대료의 영향 약 30bp가 포함돼 있고 이 효과는 4분기에 반전된다. 이를 조정하면 증가율은 3.6%로 수정 가이던스 중간값 수준이다. 해당 임차인은 퍼스트 브랜즈 파산과 관련된 곳으로 설명됐다. 불리한 요인을 먼저 공개해 가이던스의 신뢰도를 높이려는 접근으로 해석된다.

분기 중 360만 제곱피트, 30건의 임대차를 개시했고 현금 기준 임대료 상승률은 23.8%, 정액법 기준은 35.7%였다. 유지율은 90.3%였으며, 신용 손실은 3분기까지 12bp로 연초 기대치 50bp를 크게 밑돌았다. 이번 가이던스 상향의 실질 동력이 임대료 상승과 낮은 신용 비용이라는 점이 확인된다.

동일 매장 현금 성장률 3.5~3.75%로 상향, 자사주 매입까지 선택지 확대

수정 가이던스에서 평균 동일 매장 점유율은 96.75~97.25%로 중간값 기준 25bp 높아졌고, 동일 매장 현금 성장률은 기존 3~3.5%에서 3.5~3.75%로 올라갔다. 점유율 전망 상향과 예상보다 낮은 현금 신용 손실이 배경이다. 반면 일반관리비는 5600만~5700만 달러로 중간값 기준 200만 달러 올렸다. 신규 채용, 서비스 업체 수수료 인상, 단기 인센티브 정산이 겹친 결과로, 수익 개선 폭을 일부 상쇄하는 요소다.

인수 규모 전망은 5억3000만~6억 달러로 좁혔고 안정화 자본환원율은 6.3~6.4%로 제시했다. 3분기 인수는 1억790만 달러, 건물 2개로 현금 기준 자본환원율 6.9%였고, 분기 종료 후 5500만 달러 규모 건물 1개를 6.7%에 추가 인수했다. 다만 이번 가이던스는 불확실한 자본시장을 감안해 연내 추가 인수를 거의 가정하지 않았다. 보수적인 전제인 만큼 실제 인수가 이어지면 상방 요인이 될 수 있다.

전략 측면에서는 개발이 핵심 사업으로 자리 잡았다는 선언이 눈에 띈다. 연간 착공 규모가 1억 달러를 넘고 확대될 것이며, 현재 16개 건물에 5억 달러 이상을 11개 시장에 분산해 투자 중이다. 안정화 시 예상 수익률은 7%다. 자본 배분은 자사주 매입, 고수익 안정화 자산 인수, 개발 중 최선의 수익률을 기준으로 고르겠다는 입장이어서, 자사주 매입이 공식 선택지로 편입됐다는 점이 주목된다.

재무 구조도 정비했다. 5000만 달러 사모 채권을 상환했고, 2027년 3월 만기 기간 대출을 2032년 1월 만기 3억5000만 달러 단일 대출로 통합했다. 순부채 대비 조정 EBITDA는 5.1배, 유동성은 5억4600만 달러다. 8월에는 S&P로부터 처음 BBB 등급을 받아 3대 신평사 모두 투자적격 안정적 전망을 확보했다. 내년 시장 임대료 상승률 전망은 2~4%로, 올해 1.6%보다 높였다.

내년 임대료 상승률 15% 제시, 자본 조달 필요성은 낮아

질의응답은 내년 임대료 상승 전망에 집중됐다. 경영진은 2027년 만료 계약의 약 40%를 이미 진행했고 현금 기준 임대료 상승률이 12%라고 밝혔다. 고정 갱신 옵션이 대부분 이 40%에 포함돼 있어 이를 제외하면 17.5%에 달한다. 이를 근거로 내년 임대료 상승률은 약 15%로 예상했으며, 2028~2029년에는 두 자릿수 초반에서 중반을 제시했다. 내년 동일 매장 현금 성장률은 계약상 인상률 약 3%, 임대료 상승 약 15%, 평탄한 점유율, 신용 손실 50bp를 전제로 5% 안팎이 될 수 있다는 구체적 수치가 나왔다. 고정 갱신 옵션은 포트폴리오의 2~3%, 많게는 5%이며 신규 계약 표준 양식에는 넣지 않는다고 선을 그었다.

자본 조달 질문에는 명확한 답이 돌아왔다. 전환사채 시장을 잘 알고 있지만, 신용한도 여력과 7000만 달러 선도 지분, 배당 후 유보 현금 1억3000만 달러가 있어 현재 추가 자본이 필요하지 않다는 것이다. 공모 채권에 나설 경우 5년물 스프레드는 100~110bp로 총 쿠폰은 6%를 약간 밑돌고, 10년물은 6.25~6.4%지만 적극 검토하지는 않는다고 했다.

인수 시장에서는 금리 변동성으로 25~30bp 수준의 재협상과 가격 재조정이 나타나고 있다. 다른 조건이 같다면 올해보다 25~35bp 높은 자본환원율에서 안정화될 것으로 보며, 반영에는 3~6개월이 걸린다고 설명했다. 개발 부문에서는 건설 중 프로젝트의 임대율이 48%이고 리노 마운트 앤더슨 건물의 임대 위험이 가장 크다고 인정한 점이 눈에 띈다. 주가 측면에서는 임대료 상승 가시성과 낮은 신용 손실이 긍정적이지만, 개발 임대 진척과 인수 재개 시점이 관건이다.

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