웰타워(WELL)가 27일 3분기 어닝콜에서 정상화 운영자금(FFO)이 희석주당 1.67달러로 전년 동기 대비 24.6% 늘었고 매출이 38% 증가했다고 밝히면서, 2026년 연간 정상화 FFO 전망 중간값을 기존보다 0.10달러 높은 6.50달러로 상향했다고 발표했다.

점유율 시대 저물고 가격 인상 시대로, 시니어 하우징이 이익 견인

경영진이 가장 강조한 메시지는 시니어 하우징 운영(SHO) 부문의 성장 동력이 점유율에서 가격으로 넘어가고 있다는 점이다. SHO 동일 매장 NOI는 21% 늘어 NOI 증가율 20% 초과 분기가 16분기 연속 이어졌고, SHO는 전체 동일 매장 NOI의 70%를 차지한다. 샹크 미트라 대표가 약 11년간 이 사업을 하면서 올여름과 가을만큼 좋은 가격 환경은 처음이라고 언급한 대목은 자신감 넘치는 어조를 드러낸다.

수치도 이를 뒷받침한다. 점유율은 전년보다 320bp 올랐고 입주 단위당 매출(RevPOR)은 5.3% 상승해 자체 성장 기준 매출이 9.1% 늘었다. 점유율 90% 이상 단지는 포트폴리오의 약 3분의 2이며 이들 단지의 RevPOR 증가율은 6%를 웃돌았다.

눈여겨볼 대목은 비용 통제다. SHO 비용 증가율은 4.3%, 점유 객실당 비용은 80bp 증가에 그쳤고 인건비 지표는 0.9% 늘어나는 데 머물렀다. 그 결과 SHO NOI 마진은 31.7%로 310bp 개선됐고, 추가 매출 중 NOI로 전환되는 비율은 66%로 코로나19 이후 최고치였다. 이번 이익 증가는 매출 확대뿐 아니라 운영 레버리지가 만든 결과로 해석된다.

210억 달러 투자 공세와 가이던스 상향, 자본 아닌 기회가 제약

올해 들어 완료했거나 발표한 투자는 210억 달러를 넘는다. 133억 달러는 3분기 말까지 마무리했고 나머지 77억 달러는 50건의 거래로 진행 중이다. 약 85%를 비공개 시장에서 발굴했고 절반 이상은 매도자가 대금 일부를 운영파트너십 지분으로 받는 구조다. 3분기에는 38억 달러를 집행했으며 70%는 SHO 단지 43곳이었다. 취득가는 재건축 비용보다 10~15% 낮았다는 점이 눈에 띈다.

자금 조달 여력도 확인됐다. 3분기에 44억 달러를 조달했고, 2019년 이후 처음으로 캐나다 무담보 채권시장에 복귀해 11억5000만 캐나다달러를 평균 표면금리 3.95%로 발행했다. 분기 말 현금은 24억 달러, 순부채 대비 조정 EBITDA는 3.02배다. 맥휴 CFO는 현금과 약 19억 달러의 매각 예정 대금으로 추가 투자 77억 달러를 조달할 수 있다고 밝혔고, 연말 배율은 3배 초반을 예상했다.

가이던스는 정상화 FFO 6.47~6.53달러, 순이익 희석주당 3.31~3.37달러다. 중간값 기준 증가율은 22.9%다. 상향분 0.10달러 가운데 SHO NOI가 0.03달러, 투자 및 자금조달 활동이 0.055달러를 차지해 외부 성장의 기여가 크다. SHO 동일 매장 NOI 전망은 20.25~21.75%이며 매출 증가율 9.3%, RevPOR 5.1%, 점유율 350bp 상승을 가정했다.

금리 5.36% 환경에서도 매물 늘어난다, 차입 만기가 변수

질의응답은 경쟁력과 거시환경에 집중됐다. 차우드리 CIO는 평판과 공정한 가격, 신속한 마감, 높은 거래 완결성을 강점으로 꼽았다. 미트라 대표는 회사가 자본이 아니라 기회에 제약받는다고 했고, 향후 5년 주당 현금흐름 성장은 신규 거래보다 기존 포트폴리오의 운영 성과에 달렸다고 못 박았다. 외형 확장 속도보다 내실 성장을 부각하려는 의도로 읽힌다.

거시 변수에 대한 답변은 구체적이었다. 9월 Fed가 2023년 이후 처음 금리를 올렸고 인플레이션이 3.7%로 재가속했으며 10년물 국채금리는 5.36%까지 올랐다는 설명이다. 다만 미국 시니어 주택 대출 만기가 2026년 약 80억 달러에서 2027~2028년 연 100억~120억 달러로 늘어 다수 소유주가 재조달보다 매각을 택할 것이라고 전망했다. 가격 재조정은 시차 탓에 아직 크지 않다는 단서를 달았다.

가격 결정력과 공급 질문에서도 직접적인 답이 나왔다. 기존 입주자 임대료 인상은 한 자릿수 후반을 넘기지 않으며 RevPOR 가속은 신규 입주 시세 상승에서 나온다고 했다. 신규 개발은 업계 최고 제안이 7.5% 수익률로 마이너스 개발 스프레드인 반면, 기존 자산 인수는 7%대 후반~8%대 초반이 가능하다고 밝혔다. 점유율 95% 이상 자산은 동일 매장 풀의 약 35%다. 공급 부담이 제한적이고 인수 수익률이 유리하다는 논리여서, 금리 급등에도 웰타워의 인수 중심 전략이 유지될 것이라는 점이 주가 판단의 관건이다.

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