CTO 리얼티 그로스(CTO)가 3분기(7~9월) 총수익(Total Revenues)이 4691만 달러로 전년 동기 대비 24.3% 증가했고, 희석 주당 Core FFO(Non-GAAP)는 0.53달러로 전년 동기(0.48달러)보다 10% 늘었다고 10월 27일 발표했다. 같은 분기 GAAP 희석 주당순손실은 0.19달러로, 전년 동기 0.03달러 흑자에서 적자전환했다.

회사는 임대 모멘텀과 공격적인 투자 집행을 바탕으로 올해 Core FFO 가이던스를 주당 2.11~2.14달러로 상향했다. 기존 가이던스는 2.09~2.13달러였다. 조정 운영자금(AFFO) 가이던스는 주당 2.22~2.25달러로 하단이 올랐고(기존 2.21~2.25달러), 주당 GAAP 순이익 전망은 0.66~0.69달러다. 투자 규모 전망은 상업용 대출과 구조화 투자를 포함해 4억7200만 달러로, 기존 3억~4억 달러에서 크게 높아졌다. 쇼핑센터 동일 자산 순영업이익(NOI) 증가율 전망은 5.0~6.0%로 유지했고, 일반관리비(G&A) 전망은 2100만~2150만 달러로 기존(2000만~2020만 달러)보다 상향했다.

3분기 수익원별로는 임대 부동산(Income Properties) 수익이 3845만 달러로 전년 동기(3344만 달러) 대비 15.0% 증가했다. 운용보수 수익은 152만 달러로 29.3% 늘었다. 상업용 대출·투자 이자수익은 694만 달러로 전년 동기(314만 달러)의 두 배를 넘었다(120.9% 증가). 영업이익은 1157만 달러로 15.4% 증가했다. 감가상각비는 1739만 달러, 이자비용은 793만 달러였다.

GAAP 기준 보통주 귀속 순손실은 705만 달러로 전년 동기 104만 달러 흑자에서 적자전환했다. 투자증권 실현 및 미실현 손실 980만5000달러가 반영되며 투자 및 기타 손실이 941만9000달러에 달한 영향으로, 이 항목은 Core FFO 산정에서 제외된다. 보통주 귀속 Core FFO는 1982만 달러로 26.8% 증가했고, 희석 주당 AFFO는 0.55달러로 전년 동기(0.50달러)보다 10% 늘었다.

1~9월 누적 실적은 개선 폭이 더 컸다. 누적 총수익은 1억3192만 달러로 전년 동기(1억1121만 달러)보다 증가했다. 보통주 귀속 순이익은 1051만 달러로 전년 동기 2388만 달러 순손실에서 흑자전환했고, 희석 주당순이익은 0.30달러로 전년 동기 0.74달러 적자에서 흑자로 돌아섰다. 누적 Core FFO는 주당 1.57달러(전년 동기 1.38달러), AFFO는 주당 1.66달러(전년 동기 1.46달러)였다.

존 P. 앨브라이트(John P. Albright) 대표는 "주당 Core FFO가 전년 동기 대비 10% 증가하며 또 한 번 훌륭한 분기를 보냈다"며 "임대 모멘텀과 연초 이후 투자한 4억7200만 달러(가중평균 수익률 9.4%)를 반영해 올해 Core FFO 가이던스를 상향한다"고 밝혔다. 이어 560만 달러 규모의 계약 체결 후 미개점(signed-not-open) 임대 파이프라인을 언급하며 "내년까지 이익 성장을 이어갈 여건이 마련됐다"고 설명했다.

투자 활동이 이번 분기의 핵심이었다. 3분기에 가중평균 수익률 9.1%로 1억230만 달러를 투자했다. 미주리주 캔자스시티의 76만8000제곱피트 복합센터 조나 로사(Zona Rosa)를 6330만 달러에 인수했으며, 인수 당시 임대율은 67%였다. 텍사스주 오스틴 복합 부동산 임차권을 담보로 한 3700만 달러 대출도 실행했다. 초기 현금 수익률은 9.75%, 만기는 2년이다.

분기 종료 이후에도 투자가 이어졌다. 10월 5일 캔자스시티 인근 54만5000제곱피트 파워센터 서밋 우즈 크로싱(Summit Woods Crossing)을 1억300만 달러(제곱피트당 189달러)에 인수했고, 10월 15일에는 쇼핑센터 10곳을 보유한 합작법인에 3200만 달러 우선주 지분을 투자했다. 초기 수익률은 현물 지급 이자 7.0%를 포함해 17.0%, 만기는 36개월이다. 분기 이후 거래를 포함한 올해 누적 투자액은 4억7230만 달러다. 올해 1~9월 부동산 매각은 9070만 달러(가중평균 매각 자본환원율 6.7%)였고, 3000만 달러 규모 워터스 크릭 빌리지 우선주 투자는 전액 상환됐다.

임대 지표는 견조했다. 3분기 신규·갱신·연장 임대 38건, 46만7000제곱피트를 체결했으며 비교 가능 공간(39만6000제곱피트)의 현금 임대료는 평균 7% 상승했다. 누적으로는 88건, 83만3000제곱피트를 체결했고 임대료 상승률은 9%였다. 쇼핑센터 동일 자산 NOI는 3분기 3.8%, 누적 6.2% 증가했다(일회성 회수 이익 제외 시 누적 5.2%). 기타·비핵심 자산을 포함하면 3분기 2.3%, 누적 3.2% 증가에 그쳤는데, 지난해 12월 뉴멕시코주 앨버커키 자산에서 임차인이 9만8000제곱피트를 비운 영향이다. 해당 공간은 뉴멕시코주 정부가 임차해 9월부터 임대료를 내고 있다. 캐롤라이나 파빌리온의 앵커 공실 11만7400제곱피트도 모두 해결했다.

다만 9월 30일 기준 전체 포트폴리오 임대율은 92.4%로 1년 전보다 180bp 낮아졌다. 임대율 67%였던 조나 로사 인수가 영향을 줬다. 반면 동일 자산 쇼핑센터 임대율은 95.8%로 90bp 상승했다.

재무 구조는 만기가 크게 개선됐다. 회사는 3분기에 총 한도 10억 달러의 무담보 신용한도를 새로 체결했고, 총 약정액은 2억5000만 달러 늘었다. 가중평균 부채 만기는 1.6년에서 4.3년으로 길어졌다. 이 자금으로 기존 3억 달러 회전 신용한도와 2027년 1월 및 2028년 1월 만기 각 1억 달러 기간 대출을 상환했다. 담보대출 1780만 달러도 갚아 담보부 채무가 사라졌고, 가장 가까운 만기는 2029년 9월이다. 9월 30일 기준 총 유동성은 2억5460만 달러(미인출 약정액 2억4580만 달러, 현금성자산 880만 달러)다. 총 차입금은 7억2300만 달러, 가중평균 금리는 4.7%이며 순부채 대비 프로포마 조정 EBITDA 배수는 5.9배다.

자금 조달에는 시장가 신주 발행(ATM) 프로그램도 활용했다. 3분기 보통주 127만1472주를 가중평균 주당 21.83달러에 발행해 순수익 2730만 달러를 확보했다. 1~9월 누적으로는 618만8971주를 주당 20.52달러에 발행해 1억2510만 달러를 조달했다. 보통주 발행주식수는 지난해 말 3237만 주에서 9월 말 3876만 주로 늘어 희석 주당 실적에 부담이 반영됐다. 보통주 배당은 분기당 0.38달러로 전년과 같다.

알파인 인컴 프로퍼티 트러스트(PINE) 관련 수익은 220만 달러(운용보수 140만 달러, 배당수익 80만 달러)였고, 9월 30일 기준 연환산 수익은 900만 달러다. 회사는 28일 오전 9시(미국 동부시간) 실적 컨퍼런스콜을 열 예정이다.

증권가 컨센서스에 따르면 올해(2026년 12월 결산) 매출액은 1억7679만 달러로 전년 대비 18.22% 증가할 전망이다. 2027년 매출액은 1억9819만 달러로 12.10% 늘어날 것으로 예상된다. 주당순이익(EPS)은 올해 0.71달러로 781.25% 증가한 뒤 2027년 0.44달러로 38.30% 감소할 것으로 전망된다.

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