아르마다 호플러 프로퍼티스(AHRT)가 다가구주택 포트폴리오 첫 매각을 4억8500만 달러 규모로 완료하고 2026년 6월 30일 종료된 2분기 조정 희석 주당 운영자금(FFO) 0.14달러, 조정 희석 주당 운영현금흐름(AFFO) 0.18달러를 기록했다고 16일 발표했다.

회사는 2분기 동안 3억5300만 달러의 변동금리 부채를 순상환하며 재무구조 개선에 속도를 냈다. 이에 따라 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 7.1배로 개선됐다. 회사는 1분기 8.3배 수준에서 레버리지를 낮췄으며, 포트폴리오 재편 완료 후 목표 범위인 5.5~6.5배 달성을 목표로 하고 있다.

임대 스프레드 측면에서는 강력한 실적을 기록했다. 2분기 리테일 갱신 임대 스프레드는 현금 기준 8.7%, 오피스 갱신 임대 스프레드는 현금 기준 21.6%를 달성했다. 동일 매장 순영업이익(NOI)도 리테일 부문이 전년 동기 대비 현금 기준 2.9%, 오피스 부문이 8.3% 각각 증가하며 견고한 성장세를 보였다.

션 티베츠 최고경영자(CEO) 겸 회장은 이번 포트폴리오 재편에 대해 "보다 집중되고 회복력 있는 리츠(REIT) 플랫폼으로 전환하기 위한 전략을 추진하고 있다"며 "미드애틀랜틱, 남동부, 선벨트 지역의 고품질 오픈에어 리테일 및 복합용도 오피스 자산에 집중하고 있다"고 설명했다.

다가구주택 포트폴리오 매각은 하버 그룹 인터내셔널에 9개 자산을 4억8500만 달러에 매각하며 5월 20일 거래를 완료했다. 나머지 2개 자산은 7700만 달러 규모로 계약을 체결했으며, 2026년 말과 2027년 중반 각각 거래가 종료될 예정이다. 더 에벌리와 게인즈빌 II를 제외하고 약 5억6200만 달러의 총 매각 대금이 발생했으며, 이들 2개 자산은 총 9550만 달러의 매각 계약을 7월 17일 체결했다. 매각 대금은 주로 부채 상환에 사용되며 유동성을 크게 개선시켰다.

회사는 일반 건설업 부문도 완전히 매각했다. 건설관리 사업 매각을 완료하며 수수료 기반 수익 변동성을 제거하고 실행 리스크를 줄여 수익 예측 가능성을 높였다. 부동산 금융(REF) 플랫폼에서도 4개 잔여 투자 자산을 처분 중이며, 피치트리와 노스크리크 매각으로 6380만 달러, 합작 파트너의 얼루어 앳 에딘버러 매각으로 1720만 달러를 실현했다. 케네소 자산은 현재 적극적으로 마케팅 중이다.

포트폴리오 현황을 살펴보면, 리테일 부문은 6월 30일 기준 43개 매장, 순임대면적 390만 평방피트 규모로 경제적 점유율 90.9%, 임대 점유율 95.1%를 기록했다. 오피스 부문은 14개 건물, 순임대면적 240만 평방피트로 경제적 점유율 90.5%, 임대 점유율 96.7%를 달성했다. 2분기에는 리테일 10만8000평방피트, 오피스 5만6000평방피트의 신규 및 갱신 임대를 체결했다.

리테일 평균 임대 기간은 5.5년, 오피스 평균 임대 기간은 7.5년으로 장기 안정적인 현금흐름을 확보하고 있다. 2026년 만기 도래 연간 기본 임대료(ABR)는 0.8%에 불과하며, 2027년 만기분도 소폭에 그쳐 단기 리스크가 낮은 편이다.

재무 건전성 측면에서는 포트폴리오 가중 평균 이자율 4.3%, 순부채 대비 조정 EBITDA 7.1배, 우선주 포함 레버리지 8.3배를 기록했다. 전체 부채의 100%가 고정금리이거나 헤지 처리돼 있어 금리 변동 리스크로부터 보호받고 있다. 무디스로부터 BBB 신용등급을 유지하고 있다.

자본 배분 전략으로는 자사주 매입 승인 한도를 1억 달러로 확대했으며, 6월 30일까지 연초 대비 약 560만 주를 매입해 보통주의 5% 이상을 환매했다. 가중 평균 매입 가격은 주당 5.92달러다. 배당금은 핵심 부동산 운영 현금흐름으로 완전히 커버되는 지속 가능한 수준으로 재설정했다.

회사는 2026년 가이던스를 수정 발표했다. 계속사업 기준 리테일 순영업이익은 6930만~7080만 달러, 오피스 순영업이익은 5910만~6060만 달러를 예상하고 있다. 지분법 적용 부동산 수익은 340만~390만 달러, 총 상업용 순영업이익은 1억3180만~1억3530만 달러로 전망했다. 일반관리비는 1900만~2000만 달러, 이자비용은 5420만~5720만 달러, 우선주 배당금은 1150만 달러로 예상된다. 조정 희석 주당 운영자금(FFO)은 0.53~0.57달러 범위로 제시했다.

동일 매장 순영업이익 현금 증가율 가이던스는 상향 조정됐다. 리테일 부문은 2.50~3.50%, 오피스 부문은 2.75~3.75% 성장을 예상하고 있다. 회사는 2026년 중 5700만 달러의 담보부 채무와 약 1억 달러의 무담보 채무를 추가 상환할 계획이다. 2026년 인수 계획은 없으며, 자산 매각 대금을 부채 상환과 자사주 매입에 집중 배분할 방침이다.

거버넌스 측면에서는 지난 3년간 4명의 독립 이사를 선임했으며, 2026년 주주총회에서 시어도어 빅맨과 로리 위트먼이 신규 독립 이사로 선출됐다. 두 명의 기존 이사는 재선에 불출마했다. 회사는 AH 리얼티 트러스트로 새로운 기업 정체성을 출범하며 단순화된 전략과 장기 가치 창출 목표를 강조했다.

복합용도 부동산은 전체 포트폴리오에서 중요한 위치를 차지하고 있다. 타운센터 오브 버지니아비치, 하버포인트 볼티모어 워터프론트, 원시티센터, 인터락, 서던포스트 등 주요 복합용도 자산은 리테일, 오피스, 주거 기능이 통합된 생태계를 형성하며 높은 점유율과 보행 점수를 기록하고 있다. 복합용도 부문의 연간 기본 임대료 구성은 리테일 25%, 오피스 75%다.

인터락 애틀랜타 프로젝트는 조지아공대 인근에 위치해 혁신 주도형 기술 기업들을 유치하고 있으며, 연간 86만 방문객, 45만 고유 방문객을 기록했다. 평균 체류 시간은 170분으로 경험 중심 방문 패턴을 보이고 있다. 타운센터 오브 버지니아비치는 연간 710만 방문, 170만 고유 방문객으로 높은 빈도의 일상적인 방문 수요를 보여주고 있다.

회사는 미드애틀랜틱, 남동부, 선벨트 지역의 강력한 2차 및 3차 시장에서 고품질 오픈에어 리테일과 복합용도 오피스 자산에 집중하는 전략을 추진 중이다. 포트폴리오 단순화와 투명성 개선을 통해 내재된 시장 대비 상승 여력, 긍정적인 임대 스프레드, 계약상 임대료 개시 등으로 순영업이익 성장이 예상된다.

증권가는 아르마다 호플러 프로퍼티스의 향후 실적에 대해 긍정적인 전망을 내놓고 있다. 2026년 예상 매출액은 2억991만 달러로 전년 대비 26.40% 감소가 예상되지만, 이는 다가구주택 및 비핵심 자산 매각에 따른 일회성 감소다. 2027년 매출액은 2억1289만 달러로 1.42% 증가, 2028년에는 2억2118만 달러로 3.89% 성장이 전망된다. 주당순이익(EPS)은 2026년 0.67달러 적자, 2027년 0.10달러 적자, 2028년 0.08달러 적자가 예상되는데, 이는 포트폴리오 재편 과정의 일회성 비용과 감가상각비 반영에 따른 것이다.

배당 측면에서 올해 예상 주당배당금은 0.56달러로 시가배당률은 8.81%다. 회사는 2020년 0.44달러로 배당을 삭감한 이후 점진적으로 배당금을 인상해 왔으며, 2024년 0.83달러까지 회복했다가 2025년 포트폴리오 재편에 따라 0.56달러로 재조정했다. 현재 배당 수준은 핵심 부동산 운영 현금흐름으로 완전히 커버되는 지속 가능한 수준이다.

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