넷스트리츠(NTST)가 2026년 6월 30일 기준 2분기 포트폴리오 현황을 담은 투자자 프레젠테이션 자료를 공개하며 총 859개의 투자 자산을 보유하고 있다고 9월 14일 밝혔다. 회사는 46개 주에 걸쳐 분산된 포트폴리오를 운영하고 있으며, 2분기 동안 2억9,886만 달러 규모의 총투자를 집행해 3분기 연속 2억 달러 이상의 투자 규모를 유지했다.

2020년 3분기 이후 누적 총투자 규모는 83억 달러에 달하며, 가중평균 현금수익률은 7.1%를 기록했다. 2분기 단독으로는 93건의 투자를 평균 321만 달러 규모로 진행했으며, 7.4%의 현금 자본환원율과 9.8년의 가중평균 임대기간을 확보했다.

포트폴리오 구성 측면에서 투자등급 및 투자등급 수준 임차인 비율이 연간기준임대료(ABR) 기준 56.5%에 달한다. 이 중 투자등급 평가를 받은 임차인이 40.7%, 투자등급 수준의 재무 지표를 보유한 비평가 임차인이 15.8%를 차지한다. 방어적 소매업종인 생필품, 할인점, 서비스 중심 임차인 비율은 89.1%로, 식료품점 16.5%, 편의점 15.6%, 홈임프루브먼트 8.0% 순으로 구성됐다.

회사의 포트폴리오 건전성도 우수한 것으로 나타났다. 임차인의 78% 이상이 연매출 10억 달러 이상을 기록하고 있으며, 매장 단위 임대료 커버리지는 가중평균 3.8배를 유지하고 있다. ABR의 93%가 1.5배 이상의 커버리지를 보유하고 있어 안정적인 임대료 수취가 가능한 구조다. 특히 2029년까지 만기 도래 임대차의 커버리지는 5.1배에 달해 재계약 리스크가 낮다는 평가다.

회사는 2019년 4분기 설립 이후 약 6년간 단 한 명의 포트폴리오 임차인만이 신용 사건을 겪었으며, 이로 인한 연간 신용 손실률은 3bp에 불과하다고 밝혔다. 이는 업계 평균 25~50bp를 크게 하회하는 수치다. 빅롯츠 파산 과정에서도 8개 임대차 중 7개를 유지하며 87.5%의 수용률을 기록해, 업계 평균 15%를 크게 상회했다.

재무 구조 면에서 회사는 2분기 말 기준 11억 달러의 유동성을 확보하고 있다. 여기에는 미결제 선도 지분 7억1,417만 달러, 무담보 리볼버 미사용 한도 3억135만 달러 등이 포함된다. 조정순부채는 6억7,223만 달러로, 연간화 조정 EBITDA 대비 3.1배 수준이다. 전체 자산의 99% 이상이 무담보 상태이며, 2028년까지 만기 도래 텀론이 없어 재무 안정성이 높다.

회사의 가중평균 부채 만기는 3.6년이며, 전체 부채의 86%가 고정금리로 구성돼 있다. 평균 차입금리는 4.30%로, 2026년부터 2032년까지 순차적으로 만기가 도래하는 구조다. 주요 재무 약정 준수율도 양호해 총레버리지 비율은 33.9%(한도 60%), 고정비용 커버리지는 3.20배(최소 1.50배)를 기록했다.

2분기 재무 실적을 보면 임대수익은 5,782만 달러로 전년 동기 대비 28.0% 증가했다. 총수익은 6,128만 달러로 27.0% 늘었으며, 순이익은 631만 달러를 기록했다. 희석 주당순이익은 0.06달러로 전년 동기와 동일했다. Non-GAAP 기준 운영자금흐름(FFO)은 3,458만 달러, 희석 주당 FFO는 0.34달러였다. 조정운영자금흐름(AFFO)은 3,549만 달러로 희석 주당 0.35달러를 기록했다.

회사는 환경, 사회, 지배구조(ESG) 부문에서도 적극적인 활동을 펼치고 있다. 상위 20개 임차인 중 17곳이 기업 지속가능성 이니셔티브를 운영하고 있으며, 이는 ABR의 42%에 해당한다. 회사 본사는 LEED v4 골드 인증을 획득했으며, 그린리스리더스로부터 실버 등급 인정을 받았다. 이사회의 86%가 독립이사이고, 43%가 여성 이사로 구성돼 있다.

증권가는 회사의 성장세가 향후에도 지속될 것으로 전망하고 있다. 2026년 예상 총수익은 2억5,125만 달러로 전년 대비 28.8% 증가할 것으로 예상되며, 2027년에는 2억9,714만 달러, 2028년에는 3억3,204만 달러로 꾸준한 증가세를 보일 전망이다. 특히 2025년부터 2028년까지 연평균 19% 이상의 수익 성장률을 유지할 것으로 예측되고 있어 지속적인 사업 확장이 기대된다.

수익성 측면에서도 긍정적인 전망이 이어지고 있다. 희석 주당순이익(EPS)은 2026년 0.32달러, 2027년 0.35달러, 2028년 0.42달러로 꾸준한 증가세를 보일 것으로 예상된다. 이는 수익 증가와 함께 운영 효율성 개선이 동반되면서 수익성이 안정적으로 향상될 것임을 의미한다. 자기자본이익률(ROE)도 2026년 1.96%, 2027년 2.09%, 2028년 2.44%로 개선될 것으로 전망된다.

배당 측면에서도 꾸준한 증가세가 예상된다. 2026년 예상 주당배당금은 0.92달러로 시가배당률은 4.68%다. 2020년 0.30달러였던 주당배당금은 2025년 0.85달러까지 증가했으며, 증권가는 2026년에도 배당금 증가가 지속될 것으로 전망하고 있다.

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