다이아몬드락 호스피탈러티(DRH)가 강력한 리조트 수요와 도심 그룹 이벤트 회복에 힘입어 2026년 실적 가이던스를 상향 조정했다고 10일 발표했다. 회사는 조정 EBITDA 가이던스를 기존 2억9,020만~3억220만 달러에서 3억1,000만~3억2,000만 달러로 1,880만 달러 상향했으며, 주당 조정 FFO도 1.10~1.16달러에서 1.18~1.23달러로 0.075달러 올렸다.

2026년 비교 가능 객실당 매출(RevPAR) 성장률 전망치는 1.5~3.5%에서 2.5~4.0%로 상향됐다. 특히 7월과 8월이 단기 개별여행객과 그룹 예약 증가로 예상을 웃돌았으며, 3분기 RevPAR과 총객실당 매출(Total RevPAR)이 중간대 한 자릿수 증가세를 보이고 있다. 리조트 부문의 성장이 도심 지역을 앞지르는 추세가 지속되고 있다.

회사는 차별화된 수익 성장 전략을 강조했다. 다이아몬드락은 2024년, 2025년, 2026년 예상치 모두에서 호텔 EBITDA 마진과 AFFO 마진 성장을 달성한 유일한 숙박 REIT로 자리매김했다. 지난 3년간 동종업계 평균 대비 400bp 높은 AFFO 마진 성장을 기록했으며, 주당 잉여현금흐름(FCF)은 50% 이상 증가했다.

이러한 성과의 핵심은 업계 최저 수준의 비용 증가율이다. 회사는 동종업계 중 가장 높은 비율의 제3자 관리 호텔을 보유하고 있으며, 독립 호텔과 브랜드 호텔의 유리한 조합을 통해 뛰어난 비용 통제를 실현하고 있다. 경험 많은 자산관리 및 건설팀이 일관된 자본 투자로 운영 중단을 최소화하면서도 효율성을 극대화하고 있다.

회사의 포트폴리오는 34개 호텔, 9,400개 객실로 구성되어 있으며, EBITDA 기준으로 럭셔리 리조트 및 라이프스타일 리조트가 58%, 도심 라이프스타일 및 게이트웨이 호텔이 42%를 차지한다. 지리적으로는 보스턴(12.9%), 시카고(12.2%), 뉴욕(7.1%) 순으로 시장 EBITDA 비중이 높다. 특히 23개 호텔 4,342개 객실을 차지하는 프리미엄 레저 부문이 매출의 57%를 차지하며, 이 중 12개가 독립 호텔로 관리계약에 구속받지 않는 구조다.

회사는 부유층 여행객의 회복력이 지속되고 있다고 분석했다. 가계 순자산이 사상 최고치를 기록하며 체험형 여행 수요를 뒷받침하고 있으며, 프리미엄급 호텔의 객실당 EBITDA가 전체 포트폴리오 평균의 2배에 달한다. 2027년에는 보스턴, 시카고, 샌디에이고에서 대규모 도시 전체 행사가 예정되어 압축 가격 기회가 늘어날 전망이다.

1990년 이후 가장 제한적인 공급 환경도 긍정적 요인이다. 객실당 재건축 비용이 70만 달러에 달해 신규 진입 장벽이 높아진 상태다. 또한 최근 리노베이션을 완료한 호텔들이 안정화 수익률을 달성하면서 300만~500만 달러의 추가 상승 여력이 남아있다. 웨스틴 보스턴 시포트의 경우 재협상된 프랜차이즈 계약 조건으로 EBITDA 수익성이 개선될 것으로 예상된다.

자본 배분 전략도 주목할 만하다. 회사는 중기적으로 연간 매출의 7~9%를 자본 지출에 투자할 계획인데, 이는 지난 3년간 동종업계 평균 10% 대비 낮은 수준이다. 2022~2026년 지출의 60%가 고객 체류 경험 향상에 집중됐으며, 프로젝트를 2030년까지 일정별로 배치해 수익 중단을 최소화하고 실행력을 높이고 있다.

세도나의 로베르주(L'Auberge de Sedona) 리노베이션은 ROI 전략의 대표 사례다. 2,500만 달러를 투자해 2025년 3분기 완료된 이 프로젝트는 세도나 레드록의 최고 전망을 자랑하는 절벽 위 수영장, 바, 이벤트 공간을 추가했으며, 안정화 투자수익률 20%가 예상된다.

2024~2025년 자본 재활용 활동도 주주 가치 창출에 기여했다. 회사는 웨스틴 워싱턴DC를 9,200만 달러(7% 캡레이트, 약 5% FCF 수익률)에 매각하고, AC 미니애폴리스에 3,000만 달러(약 10% 캡레이트), 자사주 매입에 6,300만 달러, 세도나 ROI 프로젝트에 2,500만 달러(추정 안정화 수익률 20%)를 투자했다. 이를 통해 약 600만 달러의 FCF를 창출, 주당 0.50달러의 가치를 만들어냈다.

재무 건전성도 양호하다. 회사는 2025년 7월 리볼빙 신용한도를 12억 달러에서 15억 달러로 확대했으며, 연장 옵션을 포함한 최초 만기일은 2029년 1월이다. 모든 부채는 무담보이며 위약금 없이 조기 상환이 가능하다. 2026년 2분기 기준 가중평균 이자율은 4.9%이며, 스왑 포함 고정/변동 비율은 40대 60이다. 순부채 및 우선주 대비 EBITDA 배율은 동종업계 중 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있어, 레버리지를 1.0배 늘릴 경우 5억 달러의 추가 투자 여력이 생긴다.

포트폴리오 옵션 활용 전략도 장기 가치 창출의 핵심이다. 제3자 관리 또는 독립 호텔은 매각 시 일반적으로 15~20%의 가치 프리미엄을 받는다. 향후 10년간 만료되는 프랜차이즈 또는 브랜드 계약이 EBITDA의 25% 이상을 차지하며, 이는 수수료 절감, 브랜드 전환, 플래그 제거, 키 머니 등 다양한 가치 창출 경로를 제공한다.

구체적으로 웨스틴 포트로더데일 비치 리조트는 현재 37개 객실에서 135개 오션프런트 유닛으로 확장이 허가됐으며, 최적 용도를 평가 중이다. 코트야드 덴버 다운타운은 2027년 프랜차이즈 만료를 앞두고 업그레이드 및 11개 객실 추가 확장을 검토하고 있다. 로지 앳 소노마와 치코 핫 스프링스는 각각 스파 및 회의 공간 확장, 새 캐빈 추가를 모색 중이다.

2027년에도 성장 모멘텀은 지속될 것으로 보인다. 선댄스 영화제(볼더), 슈퍼볼 LXI(헌팅턴비치), 인터스키 베일, NBA 올스타 위켄드(피닉스), MLB 올스타전(시카고), NCAA 남자 토너먼트(미니애폴리스) 등 주요 이벤트가 회사 호텔이 위치한 도시에서 열린다.

회사는 환경·사회·지배구조(ESG) 측면에서도 업계 리더십을 유지하고 있다. 2025년 GRESB 평가에서 5년 연속 섹터 리더로 선정됐으며, 미주 지역 3위, 전 세계 5위를 기록했다. GRESB 공개 지표에서 100점 만점을 받아 1위를 차지했으며, ISS ESG 순위에서 환경 3점, 사회 3점, 지배구조 1점을 획득했다. NAREIT의 2024년 및 2026년 리더 인 더 라이트 어워드도 수상했다.

증권가는 다이아몬드락의 향후 성장세에 긍정적인 전망을 내놓고 있다. 2026년 예상 매출액은 11억4,265만 달러로 전년 대비 1.98% 증가할 것으로 예상되며, 2027년에는 11억6,771만 달러(2.19% 증가), 2028년에는 12억704만 달러(3.37% 증가)로 꾸준한 성장이 전망된다. 주당순이익(EPS)은 2026년 0.78달러로 전년 대비 77.48% 급증한 뒤, 2027년 0.65달러, 2028년 0.75달러로 안정적인 수익성을 유지할 것으로 예상된다.

배당 측면에서도 개선이 기대된다. 2026년 예상 주당배당금은 0.36달러로 시가배당률 2.98%가 예상된다. 회사는 2020~2021년 팬데믹 기간 배당을 중단했다가 2022년 0.09달러로 재개한 뒤 2023년 0.12달러, 2024년 0.32달러, 2025년 0.36달러로 꾸준히 증가시켰다. 향후 수년간 의미 있는 배당 성장 여력이 남아있다는 것이 회사 측 설명이다.

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