이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티즈(IIPR)가 2026년 6월 30일 종료된 2분기 총수익 6,330만 달러로 전년 동기 대비 0.7% 증가하며, IQHQ에 대한 2억7,000만 달러 전략적 투자를 완료하고 채무불이행 세입자 회수 진전을 이뤘다고 8월 3일 발표했다. 같은 기간 보통주 순이익은 4,070만 달러로 희석 주당순이익 1.36달러를 기록했으며, 조정영업현금흐름(AFFO)은 5,300만 달러로 주당 1.83달러를 달성했다.

회사는 2분기 중 주당 1.90달러의 배당금을 선언했으며, 연간 배당금 기준으로는 주당 7.60달러 규모다. 설립 이래 이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티즈는 총 12억 달러 이상의 보통주 배당금을 주주들에게 지급했다.

총수익은 임대료 수익 6,289만 달러와 기타 수익 43만 달러로 구성됐다. 전년 동기 대비 소폭 증가에 그친 것은 기존 부동산의 신규 임대차 계약 체결과 연간 계약상 임대료 인상이 일부 부동산 매각, 세입자 채무불이행 및 임대차 계약 종료로 인한 임대 수익 감소로 상쇄됐기 때문이다. 이자 및 기타 수익은 1,080만 달러로 전년 동기 160만 달러 대비 920만 달러 급증했는데, 이는 주로 IQHQ에 대한 금융 투자와 관련해 850만 달러의 이자 및 배당 수익을 인식했고, 뉴욕주 퍼스 소재 부동산 매각과 관련한 판매자 금융 어음에서 발생한 이자 수익이 포함됐기 때문이다.

비용 측면에서는 부동산 관련 비용 720만 달러, 일반관리비 770만 달러, 감가상각비 1,880만 달러가 발생해 총비용은 3,370만 달러를 기록했다. 회사는 부동산 매각으로 1,185만 달러의 순이익을 인식했으며, 이를 포함한 영업이익은 4,145만 달러에 달했다.

IQHQ 전략적 투자 완료와 부동산 거래 활발

이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티즈는 2분기 중 IQHQ에 대한 시리즈 G 우선주 투자로 1억2,000만 달러를 추가 출자했다. 6월 30일 기준으로 회사는 IQHQ에 대한 전략적 투자를 완전히 완료했으며, 총 투자 규모는 1억 달러 규모의 회전 신용한도와 1억7,000만 달러의 시리즈 G 우선주를 합쳐 2억7,000만 달러에 달한다.

부동산 포트폴리오 측면에서는 4월 오하이오주 버키 레이크에 위치한 58,000평방피트 규모의 건물 전체에 대해 상장 다주(多州) 운영업체인 큐러리프와 임대차 계약을 체결했다. 5월에는 텍사스주 샌마르코스 소재 토지를 약 330만 달러에 매각하면서 490만 달러의 매각 손실을 기록했다. 같은 달 뉴욕주 퍼스 소재 부동산을 세입자 매입 옵션에 따라 8,850만 달러에 매각하고 4,900만 달러의 판매자 금융을 제공했으며, 이 거래에서 1,670만 달러의 매각 이익을 인식했다.

채무불이행 세입자 현황 개선 지속

회사는 일부 채무불이행 세입자로부터의 회수 상황도 공개했다. 2분기 중 파마캔으로부터 123만 달러, 포프론트로부터 68만 달러를 회수해 총 190만 달러(주당 0.06달러 상당)를 받았다. 3분기 현재까지는 파마캔으로부터 8만 달러, 포프론트로부터 40만 달러를 추가로 회수했다.

파마캔과 관련해서는 오하이오 및 펜실베이니아 법원이 2분기 중 각각 60만 달러와 30만 달러를 회사에 반환했는데, 이는 파마캔이 법원에 공탁했던 임대료였다. 회사는 파마캔의 임대차 계약 채무불이행과 관련된 모든 소송을 해결했으며, 합의 계약에는 뉴욕, 오하이오, 펜실베이니아 임대차 계약에 따라 파마캔이 지급해야 할 금액에 대한 금전적 판결이 포함되어 있다. 4월 파마캔은 오하이오 부동산을 반환했고 회사는 즉시 큐러리프와 신규 임대차 계약을 체결했다. 파마캔은 뉴욕 및 펜실베이니아 부동산에 대해서는 반환일 이후에도 회사의 동의하에 점유를 계속하고 있으며, 단기간 내에 해당 시설의 기존 라이선스를 새로운 세입자에게 이전하기 위해 회사와 협력하고 있다.

포프론트와 관련해서는 일리노이주 250,000평방피트 규모 부동산, 워싱턴주 114,000평방피트 규모 부동산, 매사추세츠주 총 124,000평방피트 규모의 2개 부동산 등 포프론트에 임대한 4개 부동산에 대해 잠정적인 신규 세입자 유치 계획을 수립했다. 각 계획은 라이선스 이전 승인 등 특정 조건의 충족을 전제로 하며, 2026년 말 또는 2027년 초로 예상되는 관리인 절차 종료 시 발효될 것으로 예상된다.

적극적인 자본시장 활동으로 재무구조 강화

이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티즈는 2분기 중 다양한 자본시장 거래를 통해 재무구조를 적극적으로 개선했다. 회사는 운영 파트너십인 IIP 오퍼레이팅 파트너십의 명의로 2029년 만기 6.0% 교환가능 선순위 채권 4억250만 달러를 사모로 발행했다. 순수익금 중 8,050만 달러는 자사주 매입에 사용했으며, 나머지는 운전자본 및 일반 기업 목적(부채 상환 및 향후 투자 자금 조달 포함)에 사용할 계획이다.

우선주 발행을 통해서는 9.00% 시리즈 A 우선주 948,034주를 시장공모프로그램(ATM)을 통해 발행해 순수익금 2,090만 달러를 조달했다. 보통주는 680,842주를 ATM 프로그램으로 발행해 순수익금 3,480만 달러를 확보했다. 한편 2분기 중 보통주 1,468,542주를 주당 평균 약 60.58달러에 총 8,900만 달러에 자사주 매입했으며, 이 중 8,050만 달러는 교환가능 채권 발행과 동시에 매입한 물량이다.

회사는 2분기 중 2026년 만기 5.50% 무담보 선순위 채권 잔액 2억9,100만 달러를 전액 상환했다. 담보부 차입과 관련해서는 4월 고정금리 9.0%의 3년 만기 담보부 대출 2,000만 달러를 실행했고, 5월에는 1개월 SOFR + 500bp 금리의 3년 만기 담보부 대출 5,650만 달러, 고정금리 6.67%의 5년 만기 담보부 대출 4개 건 총 4,490만 달러, 고정금리 10.0%로 10월 9일 만기인 담보부 대출 2,000만 달러(2분기 중 전액 상환)를 실행했다. 6월에는 고정금리 7.50%의 5년 만기 담보부 대출 730만 달러를 추가로 실행했다.

6월 30일 기준 회사의 총자산은 30억 달러 규모로 순부채 대비 총자산 비율은 14.2%를 기록했다. 총유동성은 2억9,970만 달러로 현금 및 현금성자산과 회전 신용한도 가용액으로 구성됐다. 순부채 대 조정 EBITDA 비율은 1.7배 수준이다.

앨런 골드 회장은 "2분기 활동은 경영진의 다각적 전략 실행을 반영한다"며 "IQHQ에 대한 2억7,000만 달러 투자를 완료했고, 포트폴리오 전반에서 의미 있는 임대 모멘텀을 창출했으며, 일련의 성공적인 자본시장 거래를 통해 대차대조표를 선제적으로 강화했다"고 밝혔다. 그는 "충분한 유동성, 보수적 레버리지, 다양한 자본 조달원에 대한 입증된 접근성을 갖춘 만큼 매력적이고 이익 증대형 성장 기회를 추구해 주주들에게 장기적 가치를 제공할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿는다"고 강조했다.

증권가 전망에 따르면 이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티즈의 2026년 예상 매출액은 2억7,762만 달러로 전년 대비 4.39% 증가할 것으로 예상되며, 희석 주당순이익(EPS)은 4.28달러로 전년 대비 8.91% 증가할 전망이다. 2027년에는 매출액이 2억8,156만 달러로 1.41% 성장하고, 희석 주당순이익은 4.79달러로 11.92% 증가할 것으로 예측된다.

올해 예상 주당배당금은 7.60달러로 시가배당률은 12.92%에 달할 것으로 전망된다. 회사는 2017년 0.55달러였던 주당배당금을 2025년 7.60달러까지 꾸준히 증액해왔으며, 2026년에도 동일한 수준을 유지할 것으로 예상된다. 시가배당률은 2017년 1.70%에서 2025년 16.00%까지 상승하며 배당 투자자들의 관심을 받고 있다.

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