CTO리얼티그로스(CTO)가 2분기 핵심 FFO 1억8400만 달러를 기록하며 전년 동기 대비 18% 성장했다고 7월 29일 발표했다. 희석 기준 주당 FFO는 0.53달러로 전년 0.45달러에서 대폭 상승했으며, 쇼핑센터 동일자산 순영업소익(NOI)은 10.1% 증가했다.

강력한 임대 활동과 95.4% 임대율 달성

존 알브라이트 사장은 이번 어닝콜에서 공격적 임대 전략의 성과를 강조했다. 2분기에만 25건의 신규 임대 및 갱신을 체결했으며, 연초 대비 누적 임대 면적은 36만6000평방피트에 달한다고 밝혔다.

특히 주목할 점은 체결된 임대의 90% 이상이 긍정적 현금 스프레드를 기록했다는 사실이다. 이는 임대료 협상력이 우수하며, 신규 세입자 유치가 수익성 개선으로 직결되고 있음을 의미한다. 현재 임대율은 95.4%로 전년 대비 150bp 상승했는데, 이는 CTO의 포트폴리오 관리 능력과 입지 경쟁력을 입증하는 수치다.

알브라이트 사장은 "건강한 임대율 증대와 우량 세입자 확보가 NOI 성장을 견인하고 있다"며 "임대 활동 모멘텀이 하반기에도 지속될 것"이라고 자신감을 표했다. 경영진의 이러한 톤은 소매 부동산 시장에 대한 확신과 함께, 회사의 운영 효율성이 정점에 달했다는 메시지로 해석된다.

공격적 자산 재배치·9.5% 수익률 확보

경영진은 단순한 임대 성과를 넘어 포트폴리오 재구성 전략의 가시적 성과를 제시했다. 2분기 동안 5330만 달러에 텍사스주 댈러스의 오픈 에어 리테일 파워센터를 인수했으며, 이 자산은 DICK'S 하우스 오브 스포츠, 노드스트롬 랙 등 앵커 테넌트와 인접해 있다.

누적 기준으로 2억3420만 달러 규모의 신규 투자를 집행하며 연평균 수익률 9.5%를 달성했다. 이는 업계 평균을 상회하는 수준으로, CTO의 자산 선별 능력이 탁월함을 보여준다. 동시에 9070만 달러 규모의 저효율 자산을 평균 6.7%의 캐피탈률로 매각하며 자본 재활용을 가속화했다.

필립 메이즈 CFO는 "매입 수익률 9.5%와 매각 캐피탈률 6.7%의 스프레드가 280bp에 달한다"며 "이러한 차익 거래가 FFO 성장의 핵심 동력"이라고 설명했다. 경영진은 2026년 한 해 동안 3억 달러 이상의 추가 투자를 계획하고 있으며, 이를 통해 동일자산 NOI 성장률을 두 자릿수로 유지하겠다는 전략을 제시했다.

가이던스 상향·애널리스트 우려 불식

메이즈 CFO는 실적 호조를 반영해 2026년 핵심 FFO 가이던스를 희석 주당 2.09~2.13달러로 상향 조정했다. 조정 FFO(AFFO) 전망치도 2.21~2.25달러로 올렸다. 이는 당초 시장 컨센서스를 상회하는 수준이다.

Q&A 세션에서 애널리스트들은 소매 부동산 시장의 불확실성과 금리 리스크에 대해 집중적으로 질문했다. 한 애널리스트는 "임대율 95.4%가 정점일 가능성과 향후 갱신 시 임대료 협상력 약화 우려"를 제기했다.

이에 대해 알브라이트 사장은 "현재 파이프라인에 추가 임대 협상이 진행 중이며, 3분기에도 임대율 개선 여력이 있다"고 반박했다. 메이즈 CFO는 "부채 만기가 분산돼 있어 금리 리스크가 제한적이며, 변동금리 익스포저는 전체 부채의 15% 미만"이라고 구체적 수치를 제시하며 우려를 불식시켰다.

또 다른 질문은 3억 달러 투자 계획의 실행 가능성에 집중됐다. 경영진은 "이미 1억 달러 이상의 딜이 후반 협상 단계에 있으며, 매각 파이프라인도 충분하다"며 자금 조달 계획에 문제가 없음을 강조했다. 이러한 명확한 답변은 투자자들에게 경영진의 전략 실행력에 대한 신뢰를 높이는 계기가 됐다.

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